Assim que assinar o CPCV relativo a um imóvel no Algarve, o negócio está concluído em todos os aspetos relevantes. O contrato-promessa de compra e venda constitui um compromisso vinculativo, e ambas as partes estão agora legalmente vinculadas. O que se segue não é incerteza, mas sim preparação.
Este artigo analisa o período entre a assinatura do CPCV e a conclusão da compra com a escritura. Os compradores estrangeiros perguntam-nos frequentemente sobre isto, e a resposta sincera é que esta fase tende a ser mais tranquila do que as pessoas esperam.
Resposta rápida
- O CPCV é juridicamente vinculativo para ambas as partes, não se trata de uma reserva informal da qual se possa desistir.
- O sinal (depósito) está protegido pela legislação portuguesa, com sanções para a parte que incumprir.
- Este período é utilizado para o levantamento do crédito hipotecário, verificações finais no registo e o cumprimento de quaisquer condições do CPCV.
- Normalmente, demora entre algumas semanas e alguns meses, dependendo principalmente do financiamento.
- Esta fase encerra-se quando a escritura é agendada e assinada.
O que o CPCV realmente obriga ambas as partes a fazer
O CPCV é um contrato completo, não um mero compromisso provisório. Uma vez assinado, o vendedor compromete-se a vender e o comprador a comprar, ao preço já acordado. É isto que o distingue de uma reserva inicial, um acordo muito mais flexível.
Por ser vinculativo, é no CPCV que reside verdadeiramente a segurança da compra. A partir deste momento, o vendedor não pode aceitar discretamente uma oferta mais elevada e o comprador tem o direito contratual de concluir a transação. É comum ver os compradores ficarem mais tranquilos assim que este documento é assinado.
- O preço acordado e o imóvel estão fixados por escrito.
- Normalmente, é estabelecido um prazo para a conclusão da transação, ou um intervalo de tempo para tal.
- Quaisquer condições ainda a cumprir antes da escritura estão enumeradas no contrato.
O Sinal e o que acontece se alguém não cumprir
Ao assinar o CPCV, paga-se um depósito conhecido como «sinal». Não se trata de uma taxa de reserva que fica em suspenso. Nos termos do artigo 442.º do Código Civil português, o sinal acarreta consequências reais para a parte que não concretizar a transação.
Na prática, isto aplica-se a ambas as partes, o que explica em parte por que razão o CPCV protege tão bem o comprador. O quadro mais alargado em que estas transações se inscrevem é publicado pela Autoridade Tributária Portuguesa.
- Se o comprador não cumprir as suas obrigações, tende a perder o sinal já pago.
- Se o vendedor não cumprir as suas obrigações, é normalmente obrigado a devolver o dobro do sinal ao comprador.
- Essa regra de devolução do dobro dá ao vendedor inadimplente um forte motivo para levar a transação até ao fim.
O que normalmente acontece neste período
A maior parte da atividade entre o CPCV e a escritura é de natureza administrativa, e não dramática. Se estiver a contrair um empréstimo, a principal tarefa é finalizar o crédito hipotecário e organizar o levantamento dos fundos, para que estes estejam disponíveis para a escritura. Os compradores que pagam a dinheiro avançam, naturalmente, mais rapidamente.
A par do financiamento, o seu advogado irá normalmente realizar uma série final de verificações para garantir que nada se alterou desde a assinatura do CPCV. Em muitos casos, estas verificações limitam-se a confirmar o que as pesquisas anteriores revelaram, mas são importantes, porque o imóvel deve estar livre de ónus e devidamente registado no dia da escritura.
- Finalização da hipoteca e levantamento dos fundos, caso esteja a contrair um empréstimo.
- Uma verificação final no Registo Predial para confirmar a titularidade e eventuais ônus.
- Cumprimento de quaisquer condições estipuladas no CPCV e confirmação de que os fundos estão disponíveis.
Um Prazo Realista
Não existe uma duração fixa para esta fase, mas o intervalo habitual varia entre algumas semanas e alguns meses. As compras a pronto podem ser concluídas rapidamente, enquanto os casos com hipoteca tendem a demorar mais tempo, uma vez que é a entidade credora que dita grande parte do ritmo.
O CPCV normalmente define um prazo ou janela de conclusão, o que mantém ambas as partes em movimento. É sensato manter-se em contacto com o seu advogado e com a entidade credora, uma vez que os atrasos na documentação são a razão mais comum para o prazo se deslocar.
O que pode correr mal e como o CPCV o protege
Os problemas nesta fase não são comuns, mas acontecem, e é aqui que a natureza vinculativa do CPCV se revela essencial. Como o contrato é executório, não depende da boa-fé das partes para chegar à conclusão.
Se um empréstimo hipotecário não for concretizado, um CPCV bem redigido terá, muitas vezes, previsto essa eventualidade como uma condição. Se o vendedor recuar, a regra do «duplo do sinal» e o seu direito contratual de concluir a transação constituem proteções sólidas. Em muitos casos, o CPCV por si só é suficiente para manter todos no caminho certo.
- Atrasos no financiamento, normalmente geridos através de condições ou de um prazo alargado.
- Um problema de registo de última hora, detetado nas verificações finais antes da escritura.
- Um vendedor que tenta desistir, o que aciona a penalização de «duplo sinal».
Agendamento da Escritura
Quando as verificações estiverem concluídas e os fundos estiverem disponíveis, o passo final é agendar a escritura, que é marcada junto de um notário assim que ambas as partes confirmarem que estão prontas.
O notário trata da escritura propriamente dita, e o quadro para tal é definido pelos notários portugueses. O seu próprio advogado trata da vertente jurídica e coordena a data com o notário, a entidade credora e o vendedor, para que tudo se concretize no mesmo dia.
Erros comuns
- Tratar o CPCV como provisório. É vinculativo, e o incumprimento tem um custo real.
- Deixar o levantamento do crédito hipotecário para a última hora, o que é a causa habitual de atrasos.
- Presumir que não são necessárias verificações após a assinatura, quando uma revisão final no registo ainda é importante.
- Não acordar um prazo realista para a conclusão do negócio no próprio CPCV.
Resumo
O período entre o CPCV e a conclusão do negócio deve ser encarado como uma fase de preparação, e não de suspense. O CPCV já garantiu o negócio e o sinal está protegido; por isso, este período destina-se principalmente a finalizar o financiamento, confirmar a situação no registo e marcar a data da escritura.
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