De nombreux acheteurs étrangers qui tombent sous le charme d’un bien immobilier aux alentours de Lagos ou dans l’ouest de l’Algarve ne peuvent pas facilement se rendre au Portugal à chaque étape de l’achat, et la signature de l’acte de vente est fixée à une date précise qui coïncide rarement avec l’agenda du notaire et les horaires des vols long-courriers. Dans de nombreux cas, la solution pratique consiste à recourir à une « procuracao », une procuration portugaise qui permet à une personne de confiance d’agir en votre nom pendant que vous restez chez vous. Courante dans les achats transfrontaliers, elle confère toutefois un pouvoir réel à une autre personne ; elle est donc plus efficace lorsqu’elle est rédigée de manière restrictive. Cet article explique en quoi elle consiste, comment la rédiger et comment la conserver en toute sécurité.
Réponse rapide
Peut-on acheter un bien immobilier en Algarve sans se rendre sur place ?
- Oui, en accordant une «procuracao», une procuration, à une personne qui se rendra sur place à votre place
- Elle peut couvrir la signature du CPCV et de l’escritura, l’ouverture d’un compte bancaire, l’obtention d’un NIF et le règlement des impôts
- Une procuration spécifique et limitée est généralement plus sûre qu’une procuration générale et large
- Elle est généralement détenue par votre propre avocat («advogado»), et non par le vendeur ou son représentant
- Signez-la à l’étranger avec une certification notariale et une apostille, ou établissez-la directement au Portugal
Qu’est-ce qu’une procuracao exactement ?
Une procuracao est une autorisation formelle qui permet à une personne désignée, le mandataire ou procurador, d’accomplir des actes précis en votre nom. Dans le cadre d’un achat immobilier, elle permet à votre représentant de signer chez le notaire à votre place, avec le même effet juridique que si vous étiez présent vous-même. Le notaire et le cadastre l’examinent attentivement, et votre mandataire ne peut agir que dans les limites de ce qu’elle autorise.
Pourquoi les acheteurs étrangers y ont-ils recours ?
La raison la plus courante est la distance. Un acheteur au Royaume-Uni, aux Pays-Bas ou en Amérique du Nord peut ne pas être en mesure de revenir pour la signature de l’« escritura » à la date convenue, et un achat ne peut pas attendre indéfiniment que les calendriers s’alignent. Une procuracao facilite également les démarches préliminaires, car des étapes telles que l’obtention d’un NIF ou l’ouverture d’un compte bancaire sont plus simples lorsqu’elles sont effectuées par un représentant sur place, comme l’expliquent nos notes sur ce qui se passe après l’acceptation de votre offre.
Quels pouvoirs peut-elle conférer ?
Les pouvoirs sont ceux que vous choisissez d’inclure, et un document bien rédigé les énumère précisément plutôt qu’en termes généraux. Les pouvoirs typiques pour un achat à distance sont les suivants :
- Signer le CPCV, le contrat de promesse de vente, selon les conditions convenues
- Signer l’escritura, l’acte notarié définitif, devant le notaire
- Obtenir un NIF, le numéro d’identification fiscale portugais, en votre nom
- L’ouverture d’un compte bancaire portugais à votre nom
- Le paiement de l’IMT, du droit de timbre et des frais d’enregistrement à partir de vos fonds
Pouvoirs généraux ou spécifiques
Une procuration générale confère une large autorité couvrant de nombreux types d’actes et de transactions. Elle est pratique, mais elle donne à son titulaire une grande latitude, ce qui dépasse les besoins de la plupart des acheteurs pour un achat unique. Une procuracao spécifique ou limitée est liée à un achat précis et aux démarches qu’il implique ; dans de nombreux cas, c’est le choix le plus sûr, car elle limite le mandataire à la tâche en question et tend à expirer une fois celle-ci accomplie. L’Ordem dos Advogados tient à jour le registre public des avocats portugais habilités si vous souhaitez vérifier qui la détient.
Comment elle est établie et authentifiée
Il existe deux procédures courantes. Vous pouvez établir la procuracao au Portugal, en la faisant signer devant un notaire portugais lors de votre séjour, ou la faire établir dans votre pays d’origine, ce que font la plupart des acheteurs lorsqu’un déplacement n’est pas envisageable. Lorsqu’elle est signée à l’étranger, elle est généralement notariée sur place, puis légalisée au moyen d’une apostille en vertu de la Convention de La Haye afin que le Portugal la reconnaisse ; une traduction certifiée en portugais est généralement exigée également. Les modalités varient selon les pays ; c’est donc à votre avocat de s’en charger.
Choix du titulaire, révocation et garanties
Dans la plupart des achats à distance, la procuracao est accordée à l’avogado de l’acheteur ou à un membre de son cabinet, ce qui garantit que le pouvoir est détenu par un professionnel réglementé agissant dans votre intérêt, plutôt que par une personne liée au vendeur. Il est généralement déconseillé de l’accorder à la partie adverse, car le titulaire signe des documents contraignants et gère des fonds en votre nom.
Une procuracao peut être révoquée si les circonstances changent, à condition que cela soit fait de manière formelle et dûment notifié ; de même, une procuracao spécifique assortie d’une date d’expiration limite la durée de validité de l’autorité. Les mesures de sécurité pratiques sont généralement les mêmes : veillez à ce que le document soit spécifique à l’achat, limité dans le temps dans la mesure du possible, et conservé par votre propre avocat. Notre note sur le droit immobilier avant d’acheter en Algarve et notre guide des actes notariés pour l’immobilier au Portugal fournissent un contexte plus large.
Erreurs courantes
- Accorder une procuration générale trop large alors qu’une procuration spécifique suffirait pour l’achat
- Laisser la procuracao à durée indéterminée, sans date d’expiration ni date de finalisation
- Confier la procuration à une personne liée au vendeur
- Signer à l’étranger sans l’apostille ou la traduction certifiée en portugais
- Oublier de révoquer formellement la procuration une fois l’achat finalisé
Résumé
La procuracao est la procédure habituelle utilisée par les acheteurs étrangers pour finaliser un achat dans la région de Lagos et de l’Algarve occidentale sans être présents à chaque signature. Bien utilisée, elle est spécifique, limitée dans le temps et détenue par votre propre advogado, couvrant les étapes concrètes allant du NIF et du compte bancaire jusqu’à l’escritura. Les impôts que cette procuracao autorise votre avocat à régler sont gérés par l’administration fiscale portugaise, et sa rédaction incombe à un avocat.
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