Planification successorale pour les familles étrangères propriétaires d’un bien immobilier dans l’Algarve occidental en 2026

Les familles étrangères qui achètent à Lagos et dans l’ensemble de l’Algarve occidental ont tendance à ne penser à la succession qu’une fois les clés remises. Un titre de propriété portugais s’inscrit dans un cadre juridique différent de celui en vigueur au Royaume-Uni, aux Pays-Bas ou aux États-Unis, et c’est ce cadre qui détermine ce qu’il advient du bien en cas de décès. L’hypothèse selon laquelle le droit anglais ou américain s’appliquerait au bien au-delà des frontières se révèle problématique au moment le plus inopportun.

Réponse rapide

• Les biens immobiliers portugais sont, par défaut, régis par les règles de succession portugaises
• Le Portugal applique le régime de la réserve héréditaire, réservant une partie de la succession au conjoint, aux descendants ou aux parents
• Les propriétaires peuvent choisir que la loi de leur nationalité régisse la succession dans un testament valide
• Un droit de timbre (Imposto do Selo) de 10 % s’applique aux héritiers indirects
• Les conjoints, enfants, petits-enfants, parents et grands-parents sont exemptés de cette taxe
• La procédure successorale passe par un notaire portugais et prend plusieurs mois

Pourquoi la loi portugaise s’applique par défaut

Depuis août 2015, le règlement européen n° 650/2012 sur les successions, souvent appelé Bruxelles IV, régit les successions transfrontalières dans la plupart des pays de l’UE. La règle par défaut est que la loi de la dernière résidence habituelle du défunt s’applique à l’ensemble de la succession, y compris aux biens immobiliers situés à l’étranger. Pour une famille qui a pris sa retraite en Algarve, cela renvoie au droit portugais, qui implique l’application de la réserve héréditaire.

Pour les propriétaires qui continuent de vivre au Royaume-Uni ou aux États-Unis, les règles portugaises ont toujours tendance à s’appliquer au bien immobilier pour des raisons pratiques d’administration. Le notaire et le registre s’occupent des démarches locales, et les règles fiscales portugaises s’appliquent quel que soit le lieu où la succession est réglée.

Aperçu de la réserve héréditaire

En vertu du Code civil, les proches parents sont considérés comme des « herdeiros legitimários » (héritiers légitimes), ayant droit à la « legítima », une part réservée de la succession qui ne peut être librement cédée par testament :

• Lorsque le conjoint et les descendants survivent, la part réservataire est généralement de deux tiers
• Lorsque seul le conjoint ou seuls les descendants survivent, elle est généralement de la moitié
• Lorsque ni l’un ni l’autre ne survit, les parents ou autres ascendants peuvent constituer la catégorie protégée

Un propriétaire étranger ne peut, par exemple, léguer l’intégralité d’une villa en Algarve à un deuxième conjoint, à une association caritative ou à un seul enfant de son choix si le droit portugais s’applique et qu’il existe des héritiers réservataires. La part réservataire prime sur le testament.

Le choix prévu par le règlement Bruxelles IV

L’article 22 du règlement permet à une personne de choisir la loi de sa nationalité pour régir sa succession, à condition que ce choix soit expressément formulé dans un testament. Pour un propriétaire britannique, néerlandais ou allemand, ce choix est souvent le moyen le plus simple de ne pas appliquer la réserve héréditaire portugaise et de maintenir la succession conforme aux règles qu’il connaît déjà. Le portail européen e-Justice explique le fonctionnement de ce mécanisme dans les États membres participants.

Le règlement régit la succession civile, et non la fiscalité. Même lorsque le droit anglais ou néerlandais détermine qui hérite, c’est le droit de timbre portugais qui fixe le montant dû au niveau local. La plupart des propriétaires internationaux disposent donc d’un testament portugais pour leurs biens locaux, ainsi que d’un testament dans leur pays d’origine pour tout le reste.

Impôt sur la succession de biens immobiliers au Portugal

Le Portugal a supprimé l’impôt sur les successions classique en 2004. Il reste l’Imposto do Selo, un droit de timbre sur les transferts à titre gratuit de biens situés au Portugal, y compris les successions et les donations entre vifs. Le taux de base est de 10 %, avec une surtaxe portant la charge effective sur les biens immobiliers à 10,8 %. Le code et les barèmes sont publiés par l’administration fiscale portugaise.

L’exonération est le point qui importe pour la plupart des familles. Les conjoints, les partenaires civils, les enfants, les petits-enfants, les parents et les grands-parents sont exonérés sur les biens portugais qu’ils héritent ou reçoivent en donation. Les frères et sœurs, les parents plus éloignés et les bénéficiaires sans lien de parenté paient 10 % de la valeur fiscale de ce qu’ils reçoivent.

Déroulement de la procédure

Lorsqu’un propriétaire décède, les démarches portugaises sont autant administratives que juridiques et se déroulent parallèlement à toute procédure successorale dans le pays d’origine :

• L’habilitação de herdeiros, la déclaration notariée identifiant les héritiers, est normalement demandée dans un délai de trois mois
• Les déclarations de droits de timbre, le cas échéant, sont effectuées auprès de l’administration fiscale portugaise, généralement dans un délai de six mois
• L’escritura de partilha consigne la manière dont la succession est répartie entre les héritiers
• Le cadastre est ensuite mis à jour pour refléter les nouveaux propriétaires
• Les documents étrangers doivent généralement être accompagnés d’une apostille et d’une traduction certifiée en portugais

Pour une succession par ailleurs simple, les démarches portugaises prennent plusieurs mois. Lorsque des documents traduits circulent entre différentes juridictions et qu’une procédure successorale britannique ou américaine se déroule en parallèle, le délai réaliste est souvent plus proche d’un an.

Erreurs courantes

• Supposer qu’un testament britannique ou américain, à lui seul, règle parfaitement la question de la propriété portugaise
• Ne pas opter pour le règlement Bruxelles IV alors que les règles du pays d’origine seraient en réalité préférables
• Laisser la propriété en copropriété sans plan clair sur ce qu’il adviendra au premier décès
• Négliger l’exposition au droit de timbre pour les nièces, neveux, beaux-enfants et partenaires non mariés
• Attendre après le décès pour commencer à rassembler des documents dont l’apostille et la traduction prennent des mois

Résumé

Posséder un bien immobilier dans l’ouest de l’Algarve introduit un deuxième système juridique dans la planification successorale d’une famille, et les règles portugaises s’appliqueront à moins que des mesures ne soient prises pour gérer cette exposition. La réserve héréditaire, l’option Bruxelles IV et le droit de timbre de 10 % pour les héritiers indirects impliquent ensemble une série de décisions qu’il est bien plus facile de prendre du vivant du propriétaire. Si cela est fait à l’avance, le coût se résume principalement au temps passé avec un avocat et un notaire. Si cela est fait après coup, la charge incombe à la famille.

Chez B&P Real Estate, nous travaillons avec des acheteurs à Lagos et dans l’ensemble de l’Algarve occidentale. Nos notes sur le droit immobilier avant d’acheter en Algarve et notre guide des actes notariés pour l’immobilier au Portugal couvrent l’aspect transactionnel. Si vous recherchez un bien immobilier dans notre secteur et souhaitez être mis en relation avec des avocats et notaires portugais que nous connaissons bien, ou avec notre société sœur, Inspired Accounting, n’hésitez pas à nous contacter.