Energicertifikatet, på portugisiska Certificado Energético, är det dokument som de flesta köpare i Algarve bläddrar igenom utan att läsa och som de flesta säljare underskattar vikten av. Det har varit obligatoriskt vid försäljning och uthyrning i Portugal i flera år, och en fastighetsannons kan numera inte publiceras utan att klassificeringen syns. Certifikatet ger köparen mer information om vad fastigheten kommer att kosta att driva och vad den kommer att vara värd vid återförsäljning än vad de flesta inser.
Snabbsvar
- Ett portugisiskt energicertifikat har en klassificering från A+ (mest energieffektivt) till F (minst energieffektivt), med totalt nio nivåer.
- Utfärdas av en ADENE-ackrediterad expert och registreras i det nationella systemet.
- Giltigt i tio år för bostadsfastigheter, eller tidigare om större renoveringsarbeten utförs.
- Krävs vid all försäljning eller uthyrning, och klassificeringen måste anges i fastighetsannonsen.
- En typisk kostnad år 2026 ligger mellan 120 och 300 euro plus ADENE:s registreringsavgift.
- En dålig klassificering påverkar driftskostnaderna, attraktionskraften vid återförsäljning samt berättigandet till vissa finansierings- och skatteincitament.
Hur klassificeringen fungerar
Certifikatet regleras av Decreto-Lei 101-D/2020, den lag som anpassade de portugisiska reglerna till europeiska energidirektiv. Dokumentet utfärdas av en kvalificerad perito (bedömare) som är ackrediterad av ADENE, den nationella energimyndigheten, som utför en platsundersökning och går igenom fastigheten med hjälp av en standardberäkningsmodell. Modellen tar hänsyn till byggnadens klimatskal (väggar, tak, fönster), värme- och kylsystem, varmvattensystem, ventilation och fastighetens läge.
Betyget är inte ett mått på den aktuella energianvändningen. Det är en beräknad uppskattning av fastighetens energibehov under normaliserade boendeförhållanden och förhållanden. Två identiska grannhus kommer att få olika betyg om det ena har isolering och det andra inte.
Vad varje klass betyder i praktiken
- A+ och A: nybyggt eller totalrenoverat enligt gällande standarder. Lågt behov av uppvärmning och kylning, behaglig sommarvärme utan kraftig luftkonditionering, varmvatten ofta från värmepump eller solenergi. Starkt andrahandsvärde.
- B och B-: god standard, ofta en nyligen renoverad äldre fastighet eller ett nybyggt hus av hög kvalitet som inte strävat efter högsta betyg. Hanterbara driftskostnader.
- C: ett mellanbetyg som täcker ett brett spektrum. Ofta äldre villor i Algarve som genomgått vissa uppgraderingar men inte en fullständig renovering av byggnadsskalet.
- D och E: vanligt för äldre radhus i Lagos historiska centrum, orenoverade villor från 1980- och 1990-talet samt lantgårdar i inlandet utan isolering. Driftskostnaderna är märkbart högre.
- F: det lägsta intervallet. Vanligtvis en fastighet som verkligen behöver renoveras innan den kan bebos bekvämt året runt.
Var fastigheter i Algarve placerar sig på skalan
Algarve har sitt eget mönster för fördelningen av energicertifikat. Nybyggnationer längs kusten och i semesteranläggningar koncentreras till A+ till B. Renoverade radhus i Lagos hamnar vanligtvis på B- till C. Äldre orenoverade fastigheter i byarna i inlandet och de äldre delarna av kuststäderna är ofta D, E eller F. En köpare som tittar på fastigheter i dessa segment kommer att se att betyget korrelerar nära med byggnadskroppens kvalitet, glasrutor och värmesystemets ålder.
Vad en EPC inte kan berätta
Betyget är ett användbart filter, men det ger inte hela bilden. Flera saker som EPC inte direkt fångar upp är viktiga för en köpare i Algarve.
- Fastighetens faktiska läge och skuggning, vilket kan göra att en södervänd villa utan skugga blir mycket varmare i augusti än vad betyget antyder.
- Kvaliteten på de luftkonditioneringsenheter som redan är installerade, i motsats till den beräknade efterfrågan.
- Problem med fukt, mögel och ventilation, som vanligtvis upptäcks vid en separat byggnadsbesiktning snarare än vid energibedömningen.
- Skicket på poolanläggningen, septiktanken och utomhusutrymmena. Vår guide till utomhusutrymmen för köpare i Algarve täcker vad man bör titta efter när det gäller denna del av fastigheten.
Vanliga misstag som köpare gör
- Att behandla energicertifikatet som en avbockningslista istället för att läsa rekommendationsavsnittet, som listar de kostnadseffektiva förbättringar som identifierats av bedömare.
- Att anta att en låg klassificering innebär en dålig fastighet. Ett radhus med klassificeringen F i ett bra läge i Lagos med bra grundstruktur kan fortfarande vara rätt köp om köparen planerar renoveringsarbete.
- Att ignorera giltighetsdatumet. Ett tio år gammalt energicertifikat som är äldre än den nuvarande metodiken är värt att be säljaren att uppdatera.
- Att inte ta hänsyn till betyget i prisförhandlingen, särskilt vid D och lägre, där renoveringskostnaderna kan uppgå till 15 000–40 000 euro för ett typiskt radhus i Lagos.
Sammanfattning
Certificado Energético är ett av de mest användbara dokumenten i en portugisisk fastighetsakt. Att läsa det ordentligt ger köparen information om hur fastigheten kommer att fungera, vilka förbättringar bedömare har flaggat för och om betyget ger en grund för förhandling. Köpare som tar certifikatet på allvar köper vanligtvis med bättre information och ligger steget före eventuella renoveringskostnader.
På B&P Real Estate arbetar vi med köpare som är intresserade av Lagos och den västra delen av Algarve, och vi går gärna igenom energicertifikatet för en fastighet som du är intresserad av tillsammans med dig. Om du överväger ett köp och vill ha en uppfattning om vad en klassificering faktiskt innebär för driftskostnader och återförsäljning, vänligen kontakta oss.
