La plupart des acheteurs étrangers à Lagos et dans l’ouest de l’Algarve se concentrent sur la transaction elle-même, l’état du bien, le prix et le contrat. Le « Habite-se », document attestant qu’un bâtiment est légalement apte à l’habitation, a tendance à être négligé. D’après notre expérience, c’est l’une des raisons les plus courantes pour lesquelles un achat rencontre des difficultés à un stade avancé du processus.
Le Habite-se, plus officiellement appelé Licença de Utilização, est le certificat délivré par la mairie locale confirmant qu’un bâtiment a été construit conformément aux plans approuvés et qu’il est autorisé à un usage résidentiel. Les maisons anciennes de l’Algarve, les extensions ultérieures et les espaces convertis de manière informelle ne disposent parfois pas de ce document, et cette lacune n’est pas toujours évidente lors d’une visite rapide.
Réponse rapide
- Le Habite-se confirme qu’un bien immobilier est autorisé à un usage résidentiel
- Il est délivré par la Câmara Municipal où se trouve le bien
- Il reste un document important examiné au cours du processus juridique et de transfert de propriété, même si de récentes modifications législatives font que certaines transactions peuvent se dérouler différemment que par le passé
- Les villas anciennes de l’Algarve et les propriétés ayant fait l’objet d’ajouts ultérieurs sont les cas les plus courants où il est manquant ou incomplet
- La résolution d’un Habite-se manquant peut prendre de quelques semaines à plusieurs mois et nécessite parfois un processus de régularisation
1. Qu’est-ce que l’Habite-se exactement ?
L’Habite-se est la dernière étape du cycle d’autorisation de construction pour un bien immobilier résidentiel au Portugal. Une fois le bâtiment achevé et inspecté par les autorités locales, la mairie délivre une Licença de Utilização attestant que le bien est autorisé pour l’usage auquel il est destiné. Pour la plupart des logements, cet usage est la « habitação », c’est-à-dire résidentiel.
Historiquement, l’Habite-se (Licença de Utilização) était exigé pour la plupart des transactions immobilières résidentielles et des approbations de prêts hypothécaires au Portugal. Cependant, suite à de récents changements législatifs, il existe désormais des cas où une transaction peut se poursuivre même si les documents d’autorisation sont incomplets ou en cours d’examen.
Dans la pratique, l’Habite-se reste un élément important de la diligence raisonnable pour les acheteurs, les prêteurs et les avocats, en particulier pour les propriétés anciennes de l’Algarve ou les logements ayant subi des modifications ultérieures.
Ce document ne concerne pas la propriété. La Caderneta Predial (l’inscription au registre fiscal) est un document distinct, tout comme la Certidão Permanente do Registo Predial (l’acte de propriété). Un bien immobilier peut être enregistré et imposable tout en ne disposant pas d’un Habite-se valide si la construction ou l’agrandissement n’a pas été approuvé par la municipalité.
2. Les cas où cela pose le plus souvent problème
Quelques schémas se répètent dans les transactions en Algarve.
- Les villas anciennes construites avant les années 1980, pour lesquelles les registres locaux sont incomplets
- Les propriétés agrandies avec une chambre supplémentaire, un annexe séparé ou une terrasse couverte transformée en espace de vie, lorsque l’extension n’a jamais été déclarée
- Les garages ou espaces de rangement transformés en pièces habitables sans autorisation d’urbanisme
- Les propriétés rurales dont l’usage a changé (par exemple, de agricole à résidentiel) mais pour lesquelles le permis n’a pas été mis à jour
Dans plusieurs transactions récentes à Lagos, nous avons vu des contrats suspendus au stade de l’acte de vente lorsque l’avocat de l’acheteur a signalé qu’une extension visible sur le plan d’étage n’était pas mentionnée dans le permis.
3. Que se passe-t-il si l’Habite-se fait défaut
Historiquement, des documents de permis manquants ou incomplets pouvaient empêcher la conclusion d’une transaction immobilière au Portugal. Des changements législatifs récents ont introduit une plus grande flexibilité dans certaines situations, ce qui signifie qu’un acte notarié peut tout de même être signé en fonction des circonstances spécifiques, du type de bien immobilier et des parties concernées.
Malgré tout, un Habite-se manquant ou irrégulier reste un problème important dans la pratique. Les acheteurs peuvent rencontrer des difficultés pour obtenir un financement hypothécaire, une assurance, l’autorisation de revente future ou pour réaliser des travaux supplémentaires. C’est pourquoi les avocats conseillent généralement de résoudre les incohérences en matière de permis dans la mesure du possible avant la conclusion de la vente.
Lorsque l’absence de permis concerne un point relativement mineur, une régularisation est parfois possible grâce à une nouvelle inspection et à un dépôt de dossier rectificatif auprès de la Câmara Municipal. Le coût varie de quelques centaines d’euros pour les formalités administratives à plusieurs milliers d’euros lorsque des modifications structurelles doivent être certifiées a posteriori. Le délai est rarement inférieur à un mois et peut aller jusqu’à six mois, voire plus.
4. Quand vérifier l’existence de l’Habite-se
Le moment opportun est avant la signature du CPCV (le contrat de promesse de vente), et non après. Une fois le CPCV signé et l’acompte versé, le pouvoir de négociation de l’acheteur est réduit et le contrat ne prévoit généralement pas de clause de sortie claire concernant les questions de permis, à moins qu’il n’ait été rédigé pour en inclure une.
Un avocat portugais engagé dès le début du processus demandera une copie de la Licença de Utilização dans le cadre de la diligence raisonnable standard préalable au contrat, ainsi que la Caderneta Predial, le certificat cadastral et un certificat énergétique à jour. Le coût de ces vérifications précoces est faible par rapport à la valeur de la transaction et elles permettent souvent de mettre en évidence des problèmes pouvant être résolus avant le transfert de fonds.
5. Les documents pré-contractuels à vérifier ensemble
- Caderneta Predial Urbana (registre fiscal)
- Certidão Permanente do Registo Predial (cadastre)
- Licença de Utilização / Habite-se (licence d’utilisation)
- Certificado Energético (certificat énergétique)
- Planta de Localização (plan de localisation) et plans architecturaux le cas échéant
Erreurs courantes
- Supposer qu’un bien immobilier mis en vente est automatiquement en règle
- Croire qu’une extension visible sur les photos de promotion a été officiellement approuvée
- Attendre la signature de l’acte de vente pour vérifier les permis
- Confondre la Caderneta Predial avec l’Habite-se
- Se contenter d’une assurance verbale du vendeur selon laquelle tout est en ordre
Résumé
Dans un marché sain et bien réglementé, l’Habite-se existe, les documents concordent et la transaction se déroule sans heurts. En Algarve, la prévalence des constructions anciennes et des extensions informelles rend ce processus moins fiable que ne le pensent les acheteurs.
Bien que des changements législatifs récents aient modifié la manière dont l’absence de documents d’autorisation peut affecter certaines transactions, les risques pratiques liés au financement, à la revente, à l’assurance et aux travaux futurs restent importants. Le coût d’une vérification précoce est minime. Ce n’est pas le cas du coût lié à une découverte tardive, après le versement d’un acompte et la fixation d’une date d’emménagement.
Si vous recherchez des propriétés à Lagos ou dans l’ouest de l’Algarve en général et que vous souhaitez savoir quelles vérifications de documents doivent être effectuées avant la phase CPCV, y compris une mise en relation avec les avocats avec lesquels nous travaillons régulièrement, n’hésitez pas à nous contacter.
