Une année record en termes de hausse des prix
Les données récentes de l’Institut national de statistique (INE) du Portugal montrent que les prix de l’immobilier ont augmenté de 17,6 % en 2025, soit la plus forte hausse annuelle jamais enregistrée dans la série statistique disponible.
Le nombre de transactions a également atteint un nouveau record, avec 169 812 biens vendus, soit une augmentation de 8,6 % par rapport à l’année précédente.
La valeur totale des transactions immobilières résidentielles s’est élevée à 41,2 milliards d’euros, reflétant à la fois une activité accrue et une hausse des prix sur l’ensemble du marché.
Ces chiffres confirment que le marché immobilier portugais reste en phase d’expansion, malgré les débats en cours sur l’accessibilité financière et la viabilité de la demande.
Les logements existants continuent de tirer le marché
L’un des détails les plus pertinents de ces données est la différence entre les types de biens immobiliers.
- Logements existants : hausse des prix de +18,9 %
- Logements neufs : hausse des prix de +14,2 %
Source : The Portugal News
Cet écart reflète une pénurie persistante de logements disponibles, en particulier dans les zones établies où la demande est la plus forte.
Concrètement, les acheteurs sur des marchés tels que Lagos et l’ouest de l’Algarve sont plus susceptibles de faire face à une concurrence sur le marché de la revente que sur celui des programmes immobiliers neufs.
Tendance en faveur des acheteurs nationaux
Un changement notable dans les données de 2025 concerne la composition de la demande.
Les achats effectués par des acheteurs ayant leur résidence fiscale au Portugal ont augmenté et représentent désormais environ 95 % de l’ensemble des transactions.
Dans le même temps, les transactions impliquant des acheteurs étrangers ont diminué pour la troisième année consécutive.
Cela n’indique pas un désintérêt international. Au contraire, cela suggère que :
- la demande nationale s’est renforcée
- les acheteurs étrangers deviennent plus sélectifs
- les niveaux de prix influencent les décisions d’achat
Pour l’Algarve, où la demande internationale a historiquement joué un rôle plus important, cette évolution introduit un profil d’acheteur plus équilibré.
Le marché n’évolue pas de manière uniforme
Bien que les chiffres nationaux montrent une forte croissance, le marché immobilier portugais ne fonctionne pas au même rythme partout.
Les performances varient selon les régions et les types de biens, en fonction :
- de l’offre disponible
- du positionnement des prix par rapport aux ventes comparables
- du profil des acheteurs (nationaux vs internationaux)
En Algarve, et en particulier dans des zones telles que Lagos, la demande reste concentrée sur :
- les propriétés côtières bien situées
- les maisons adaptées à une utilisation toute l’année
- les propriétés ne nécessitant qu’un investissement supplémentaire limité
Ces segments continuent d’afficher les meilleurs résultats en matière de prix.
Ce que cela signifie pour les acheteurs à Lagos et dans l’ouest de l’Algarve
Pour les acheteurs, les conditions actuelles du marché ont plusieurs implications pratiques.
La précision des prix est devenue plus importante
Avec un volume de transactions plus élevé et une transparence accrue, les acheteurs accordent davantage d’importance aux éléments suivants :
- le prix au mètre carré
- les ventes récentes comparables
- le coût total de possession
Cela réduit la marge de manœuvre pour les prix spéculatifs et renforce l’importance des évaluations fondées sur des données factuelles.
La concurrence reste forte pour les biens bien situés
Malgré l’augmentation de l’offre globale au Portugal, des pénuries localisées persistent dans les zones clés de l’Algarve.
Les biens qui offrent :
- la proximité du littoral
- un état moderne ou une rénovation récente
- une utilisation possible toute l’année
continuent d’attirer une demande constante et d’atteindre des prix plus élevés.
La négociation est plus contextuelle
La combinaison d’un volume de transactions plus élevé et d’acheteurs mieux informés a créé un environnement de négociation plus structuré.
Les opportunités d’ajustement des prix sont généralement liées à :
- des besoins de rénovation
- une durée de mise en vente prolongée
- un décalage par rapport aux ventes comparables récentes
En revanche, les biens immobiliers correctement évalués dans des emplacements de premier choix font souvent l’objet de négociations limitées.
Un marché toujours défini par des contraintes d’offre
Derrière la hausse des prix se cache un problème structurel qui est resté constant ces dernières années : une offre limitée.
Les nouvelles constructions n’ont pas suivi le rythme de la demande, en particulier sur les marchés côtiers établis où le développement est plus restreint.
Ce déséquilibre continue de soutenir les niveaux de prix, même si le comportement des acheteurs devient plus analytique.
Phase de maturité du marché
Si la hausse des prix reste forte, la manière dont les transactions sont conclues repose de plus en plus sur :
- des données comparatives vérifiables
- l’état et la fonctionnalité du bien
- une tarification réaliste dès la mise en vente
Pour les acheteurs à Lagos et dans l’ouest de l’Algarve, cela signifie que des opportunités existent toujours, mais que les décisions sont prises dans un environnement plus éclairé et plus concurrentiel.
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