Portugal hat für 2026 einen wichtigen Anreiz für Vermieter von Wohnimmobilien eingeführt: einen reduzierten Steuersatz von 10 % auf Einkünfte aus Langzeitmieten – eine deutliche Senkung gegenüber dem Standardsteuersatz von 25 %.

Für Immobilienbesitzer in Lagos und der gesamten Algarve bietet dies eine attraktive Gelegenheit, ihre Vermietungsstrategie zu überdenken, insbesondere da die Nachfrage nach hochwertigen Langzeitunterkünften weiter steigt.

In diesem Leitfaden erläutern wir:

• Die bestätigte nationale Mietobergrenze von 2.300 €
• Wer hat Anspruch auf den Steuersatz von 10 %?
• Was bedeutet dies für Investoren an der Algarve?
• Wie sieht der Vergleich zum Besitz von Immobilien in einer Gesellschaft aus?

Die monatliche Mietobergrenze von 2.300 € ist nun eine nationale Regelung

Die Regierung hat offiziell bestätigt, dass

2.300 € pro Monat der feste nationale Referenzwert für 2026 ist.

Das bedeutet

• Er gilt für ganz Portugal.
• Er ist nicht an die Gemeinde gebunden.
• Er ist nicht von der Art der Immobilie abhängig.

Für Immobilienbesitzer in Lagos bringt dies Klarheit und Vorhersehbarkeit, da Sie nicht mehr unterschiedliche Schwellenwerte für verschiedene Gebiete berechnen müssen.

Wenn Ihre langfristigen Mieteinnahmen innerhalb dieser Grenze bleiben und die gesetzlichen Kriterien erfüllen, können Sie sich für den reduzierten IRS-Satz von 10 % qualifizieren.

Der neue IRS-Satz von 10 % erklärt

Ab dem 1. Januar 2026 können Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien mit 10 % statt mit 25 % besteuert werden.

Dies gilt:

• In Ihrem jährlichen IRS-Modell 3
• Über Anhang F, Tabelle 4.2

Wichtig zu beachten:

Dies ändert nichts an der Art und Weise, wie Mietquittungen ausgestellt werden.

Sie müssen weiterhin wie bisher ohne Quellensteuer ausgestellt werden.

Wer hat Anspruch auf den Steuersatz von 10 %?

Um davon zu profitieren, müssen alle folgenden Bedingungen erfüllt sein:

• Der Vermieter muss eine natürliche Person (keine Firma) sein.
• Die Einkünfte müssen in Anhang F, Tabelle 4.2 angegeben werden.
• Der Vertrag muss bei der portugiesischen Steuerbehörde (AT) registriert sein.
• Die Immobilie ist für dauerhaften Wohnraum bestimmt.
• Die monatliche Miete beträgt nicht mehr als 2.300 €.
• Der Vertrag entspricht dem NRAU – Gesetz Nr. 6/2006.

Wenn eine dieser Bedingungen nicht erfüllt ist, kann der ermäßigte Steuersatz nicht angewendet werden.

Was ist mit Immobilien, die von einem Unternehmen gehalten werden?

Für Eigentümer, die Immobilien in einer Unternehmensstruktur halten:

• Der IRS-Satz von 10 % gilt nicht
• Es kann jedoch eine 50-prozentige Ermäßigung der IRC auf qualifizierte Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien geben

Das bedeutet, dass Investoren Folgendes überprüfen sollten:

• Persönliches Eigentum vs. Unternehmenseigentum
• Langfristige vs. kurzfristige Strategie
• Nettorendite nach Steuern

Dies ist ein Thema, das viele Vermieter an der Algarve derzeit mit lokalen Spezialisten diskutieren, darunter etablierte Agenturen wie B&P Real Estate und lokale Steuerexperten wie Inspired Accounting.

Warum dies für Immobilienbesitzer in Lagos wichtig ist

Lagos befindet sich in einer einzigartigen Lage.

Wir beobachten:

• Eine starke Nachfrage von digitalen Nomaden und umziehenden Familien
• Fachkräfte, die Verträge mit einer Laufzeit von mehr als 12 Monaten suchen
• Einen Mangel an hochwertigen Langzeitmietobjekten

Lagos Long Lets konzentriert sich bereits auf dieses Segment, und das neue Steuerkonzept macht das Modell für private Eigentümer noch attraktiver.

Für viele Vermieter lautet die entscheidende Frage nun:

Sollte ich von Kurzzeit- auf Langzeitvermietung umsteigen?

Mit:

• Niedrigeren Steuern
• Stabilem Einkommen
• Geringeren Betriebskosten
• Geringerem regulatorischen Druck

Beispielszenario – Wohnung in Lagos

Nehmen wir eine typische Immobilie in Lagos:

• Monatliche Miete: 2.000
• Jährliches Einkommen: 24.000

Altes System (25 % IRS):

Steuer = 6.000

Neues System (10 % IRS):

Steuer = 2.400

Jährliche Ersparnis: 3.600

Das ist eine erhebliche Steigerung der Nettorendite.

Compliance ist jetzt wichtiger denn je

Um den reduzierten Steuersatz in Anspruch nehmen zu können, muss Ihr Vertrag:

• korrekt strukturiert
• ordnungsgemäß registriert
• vollständig mit den NRAU-Vorschriften konform

Hier ist die Zusammenarbeit mit erfahrenen lokalen Fachleuten, sei es bei der Immobiliensuche, der Vermietung oder der Mietverwaltung, unerlässlich.

Ist eine langfristige Vermietung jetzt die beste Strategie an der Algarve?

Es gibt keine allgemeingültige Antwort.

Kurzfristige Vermietungen können immer noch besser abschneiden in:

• Erstklassigen Sommerlagen
• Hochwertigen Luxusvillen
• Lifestyle-orientiertem Eigentum

Sie möchten Ihre Immobilie in Lagos vermieten?

Wenn Sie Folgendes in Betracht ziehen:

• Wechsel von AL zu Langzeitvermietung
• Kauf einer Anlageimmobilie in Lagos
• Umstrukturierung des Eigentums zur Steuereffizienz

Unser Team kann Ihnen helfen:

• Ihre Berechtigung zu verstehen
• Ihre Nettorendite zu prognostizieren
• Die richtige Vermietungsstrategie für Ihre Immobilie zu finden.

Abschließende Gedanken

Die nationale Mietobergrenze von 2.300 € und der neue Steuersatz von 10 % stellen eine der vermieterfreundlichsten Steueränderungen dar, die Portugal in den letzten Jahren eingeführt hat.

Für Immobilienbesitzer in Lagos ist dies ein klares Signal: Langfristige Vermietung ist nicht mehr nur die „sichere Option”, sondern mittlerweile eine äußerst steuerlich effiziente Anlagestrategie.

Sprechen Sie mit einem Immobilienexperten für Lagos

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