Der Kauf einer Neubauimmobilie in Portugal kann aus vielen Gründen attraktiv sein, darunter moderne Baunormen, vorhersehbare Instandhaltungskosten und Kaufoptionen ab Plan. Allerdings ist es für Käufer wichtig, genau zu verstehen, wie die Immobiliensteuern tatsächlich funktionieren, da Neubauten nicht automatisch von niedrigeren Steuern profitieren als Wiederverkaufsimmobilien.
Dieser Leitfaden erläutert die steuerlichen Gegebenheiten, räumt mit verbreiteten Missverständnissen auf und hilft Käufern, ihren Kauf genau zu planen.
Warum Steuerplanung wichtig ist
Die Grundsteuern in Portugal können sich erheblich auf die Gesamtkosten des Eigentums auswirken. Käufer sollten Folgendes berücksichtigen:
- Grunderwerbsteuer (IMT)
- Stempelsteuer (Imposto do Selo)
- Jährliche kommunale Grundsteuer (IMI)
- Rechts-, Notar- und Registrierungskosten
Grundlegende Grundsteuern in Portugal (gilt für Neubauten und Wiederverkäufe)
IMT – Grunderwerbsteuer
Die IMT ist auf die meisten Käufe von Wohnimmobilien in Portugal zu entrichten, einschließlich Neubauten.
- Die Sätze sind progressiv
- Berechnet auf der Grundlage von:
- Kaufpreis oder Steuerwert (je nachdem, welcher höher ist)
- Art der Immobilie (Hauptwohnsitz vs. Zweitwohnsitz)
- Für Wohnimmobilien ist die IMT progressiv und der Spitzensteuersatz kann bis zu 8 % betragen (wobei der Gesamtsatz in der Regel auf 7,5 % begrenzt ist).
Es gibt keine automatische Befreiung von der IMT, nur weil eine Immobilie neu gebaut ist.
Stempelsteuer (Imposto do Selo)
Die Stempelsteuer ist bei fast allen Immobilienkäufen zu entrichten:
- Satz: 0,8 % des Kaufpreises
- Gilt sowohl für Neubauten als auch für Wiederverkaufsimmobilien
- Zahlung zum Zeitpunkt des Kaufs
IMI – Jährliche kommunale Grundsteuer
Die IMI ist eine jährliche Steuer, die auf dem steuerpflichtigen Wert der Immobilie basiert (VPT).
- Die üblichen städtischen Sätze liegen zwischen 0,3 % und 0,45 %.
- Gilt gleichermaßen für Neubauten und Wiederverkaufsimmobilien.
Mögliche IMI-Befreiung
Eine vorübergehende IMI-Befreiung (bis zu 3 Jahre) kann gewährt werden, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Käufer sollten sicherstellen, dass ihre Hauptwohnsitzregistrierung korrekt ist, und den Befreiungsstatus mit ihrem Anwalt/Finanças bestätigen.
Diese Befreiung:
- Erfolgt nicht automatisch
- Gilt nicht ausschließlich für Neubauten
- Hängt von persönlichen und immobilienbezogenen Kriterien ab
Mehrwertsteuer (IVA) und Neubauimmobilien – Wichtige Klarstellung
Ein weit verbreiteter Irrtum ist, dass die Mehrwertsteuer die IMT beim Kauf einer Neubauimmobilie in Portugal ersetzt.
Bei den meisten Wohnimmobilienkäufen ist dies nicht der Fall.
Für Standardtransaktionen mit Wohnimmobilien gilt:
- Der Verkauf von Wohnimmobilien ist in der Regel von der Mehrwertsteuer befreit
- Käufer zahlen in der Regel IMT und Stempelsteuer, unabhängig davon, ob es sich um eine neue oder eine gebrauchte Immobilie handelt
Die Mehrwertsteuer kann nur unter bestimmten Umständen anfallen, z. B.:
- Bestimmte kommerziell strukturierte Bauträgergeschäfte
- Situationen, in denen auf eine Mehrwertsteuerbefreiung verzichtet wird
- Bau- oder Sanierungsleistungen, nicht jedoch der Verkauf der Immobilie selbst
Für die überwiegende Mehrheit der privaten Wohnimmobilienkäufer ersetzt die Mehrwertsteuer nicht die IMT.
Käufer sollten vor dem Kauf immer die geltende Steuerstruktur mit einem qualifizierten Anwalt klären.
Anreize für Stadterneuerung und Sanierung
Für Immobilien im Zusammenhang mit Stadtsanierungsprojekten gibt es einige steuerliche Anreize, diese sind jedoch situationsabhängig und keine allgemeinen Vorteile für Neubauten.
Mögliche Anreize können sein:
- Befreiungen oder Ermäßigungen von der IMT
- Befreiungen von der IMI für einen bestimmten Zeitraum
Allerdings
- hängen diese Anreize oft von der Art des Projekts ab und nicht einfach davon, dass die Immobilie neu ist
- gelten einige Vorteile in erster Linie für Bauträger und nicht für Endkäufer
- gelten strenge Zulassungskriterien und Fristen
Käufer sollten ohne professionelle Bestätigung nicht von einer Berechtigung ausgehen.
Off-Plan-Käufe und Zahlungen (kein Steuervorteil)
Der Kauf von Off-Plan-Immobilien kann Folgendes ermöglichen:
- Gestaffelte Zahlungspläne
- Geringerer anfänglicher Baraufwand
- Bessere Cashflow-Planung
Dies sind kommerzielle und vertragliche Vorteile, keine steuerlichen Anreize, und sie sollten nicht mit Steuerersparnissen verwechselt werden.
Vergleich zwischen Neubauten und Wiederverkaufsimmobilien – steuerliche Perspektive
Aus steuerlicher Sicht:
- IMT und Stempelsteuer gelten im Allgemeinen für beide
- IMI gilt jährlich für beide
- Etwaige Befreiungen hängen ab von:
- Status als Hauptwohnsitz
- Immobilienwert
- Spezifische rechtliche Kriterien
Neubauten sind nicht automatisch steuerlich günstiger, können jedoch folgende Vorteile bieten:
- Vorhersehbarere Betriebskosten
- Moderne Energiestandards
- Geringere unmittelbare Instandhaltungskosten
Praktische Schritte für Käufer
Um eine genaue Planung zu gewährleisten:
- Bestätigen Sie frühzeitig die Steuerstruktur – Gehen Sie nicht davon aus, dass die Mehrwertsteuer gilt oder die IMT ersetzt.
- Klären Sie den Status als Hauptwohnsitz – Dies wirkt sich auf IMI-Befreiungen und IMT-Schwellenwerte aus.
- Prüfen Sie kommunale Anreize sorgfältig – diese variieren je nach Standort und Art des Projekts.
- Beauftragen Sie einen qualifizierten lokalen Anwalt, um:
- die anwendbaren Steuern zu bestätigen
- legitime Ausnahmen zu identifizieren
- sicherzustellen, dass Fristen und Anträge eingehalten werden
- Arbeiten Sie mit lokalen Experten wie lokalen Buchhaltern und Hypothekenmaklern zusammen
Wenn Sie darüber nachdenken, sich in Portugal eine Immobilie anzuschaffen, wenden Sie sich an unser Team von B&P Real Estate – professionelle Immobilienmakler in Lagos, Portugal.
