Sie möchten 2026 ein Haus in Portugal kaufen? Der Hypothekenmarkt, insbesondere für Expats und Nicht-Residenten, mag verwirrend erscheinen. Das muss aber nicht sein. Mit der richtigen Beratung ist der Prozess schnell, einfach und weit weniger stressig, als viele erwarten.
Wenn Sie auf der Suche nach einem Ferienhaus an der Algarve, einem dauerhaften Wohnsitz oder einer Investitionsimmobilie sind, führt Sie dieser Leitfaden durch die wichtigsten Aspekte für das Jahr 2026, einschließlich neuer Anreize für jüngere Käufer.
Dezember 2025 – Überblick über Hypotheken und Immobilienkäufe in Portugal
Hier ist ein realistischer Überblick über die aktuelle Situation vieler Käufer:
- Zinssätze (Hypotheken): Typische Festzinsangebote in Portugal liegen zwischen ~2,5 % und 3,5 %, abhängig vom Beleihungsauslauf (LTV), der Laufzeit und dem Profil des Antragstellers. Santander
- Hypotheken mit variablem Zinssatz: Die Aufnahme von Krediten zu Euribor + Spread bleibt eine Option, aber die Zinssätze und Spreads variieren und die Stabilität hängt oft vom Einkommen und der Anzahlung ab.
- Erwartungen hinsichtlich Anzahlung/LTV (Nichtansässige/Ausländer/Expats): Viele Kreditgeber verlangen eine erhebliche Anzahlung oder einen niedrigeren LTV, insbesondere wenn Sie keinen langfristigen Wohnsitz oder keine lokale Einkommenshistorie haben.
- Genehmigungszeiten: Sobald alle Unterlagen eingereicht sind, können die Hypothekengenehmigung und der Immobilienkauf innerhalb eines angemessenen Zeitraums erfolgen, wobei Vollständigkeit und Genauigkeit eine wichtige Rolle spielen.
2026 Anreize für Erstkäufer unter 35 Jahren – Vorteile für „junge Käufer” in Portugal
Im August 2024 führte Portugal im Rahmen des staatlichen Wohnungsförderungsprogramms Maßnahmen ein, von denen Erstkäufer unter 35 Jahren erheblich profitieren.
Was die Anreize beinhalten
- Vollständige Befreiung von der IMT (kommunale Grunderwerbsteuer) und der Stempelsteuer (IS / Imposto do Selo) für qualifizierte Käufe bis zu ~324.058 €.
- Für Immobilien mit einem Kaufwert zwischen ~324.058 € und ~633.453 € gelten teilweise Befreiungen: Die Befreiung gilt für die ersten 324.058 €, der Rest wird nach den üblichen IMT/IS-Sätzen besteuert.
- Die Immobilie muss als erster ständiger Wohnsitz vorgesehen sein, und der Käufer darf zum Zeitpunkt des Kaufs (oder in den vorangegangenen Jahren, je nach den genauen Vorschriften) keine andere Wohnimmobilie besitzen, um anspruchsberechtigt zu sein.
- In vielen Fällen kann der Staat eine persönliche Bürgschaft oder günstige Finanzierungsmöglichkeiten anbieten, um jungen Käufern zu helfen, eine Hypothek zu erhalten (wodurch die Notwendigkeit hoher Anzahlungen verringert oder sogar beseitigt wird).
Was dies in der Praxis bedeutet
Für berechtigte Käufer unter 35 Jahren, die zum ersten Mal eine Immobilie erwerben, kann die Ersparnis erheblich sein. Durch den Wegfall der IMT und der Stempelsteuer (sowie in einigen Fällen der Registrierungs-/Hypothekengebühren) können Tausende von Euro an Vorlaufkosten eingespart werden, wodurch Immobilien zugänglicher und erschwinglicher werden.
Was die meisten Käufer nicht wissen
Selbst mit der richtigen Hypothek und Steuervergünstigungen gibt es zusätzliche Kosten und Bedingungen, die Käufer einplanen müssen:
- Nicht alle Immobilien sind förderfähig: Um von den Jugendvergünstigungen zu profitieren, muss die Immobilie als dauerhafter Hauptwohnsitz und nicht als Ferienhaus oder Mietinvestition gedacht sein.
- Wertgrenzen sind wichtig: Der volle Vorteil gilt in der Regel nur bis zu einem Wert von ~324.058 €, darüber hinaus sind die Befreiungen nur teilweise. Wenn Sie eine teurere Immobilie anstreben, verringern sich die Einsparungen entsprechend.
- Die Eigentumsgeschichte ist wichtig: Wenn Sie zuvor eine Immobilie besessen haben (oder noch besitzen), gelten Sie im Rahmen dieses Programms wahrscheinlich nicht als Erstkäufer.
- Wohnsitz / Steuerstatus: Im Allgemeinen müssen Sie die lokalen Kriterien für den Steuerwohnsitz und den Erstwohnsitz erfüllen.
- Die Hypothekenbedingungen bleiben wichtig: Auch bei Steuervergünstigungen prüfen Kreditgeber weiterhin das Einkommen, die Anzahlung/LTV und die Stabilität, sodass eine gute Dokumentation und ein realistisches Budget unerlässlich sind.
So läuft der Kaufprozess in der Regel ab (mit unserem Support-Netzwerk)
- Erste Prüfung der Anspruchsberechtigung und Budgetplanung
- Inspired Accounts hilft Ihnen dabei, zu prüfen, ob Sie die Voraussetzungen erfüllen (Alter, Erstwohnsitzstatus, Wohnsitz, Wertgrenzen), und Ihr realistisches Budget zu schätzen.
- Immobiliensuche und Vorauswahl
- Sie wählen geeignete Immobilien aus (innerhalb des zulässigen Wertes, für den dauerhaften Wohnsitz vorgesehen).
- Hypothekenantrag und Einreichung bei der Bank
- Die Unterlagen werden gemäß den portugiesischen Bankstandards vorbereitet und, sofern zulässig, bei Anträgen im Rahmen des Programms für junge Käufer unterstützt.
- Angebot, Bewertung und Steuererklärung
- Sobald die Bank die Kreditbedingungen genehmigt hat, werden die Immobilienbewertung und die Steuererklärungen (IMT/IS) veranlasst.
- Urkunde und Registrierung mit Befreiungen
- Nach Abschluss werden für berechtigte Käufer Befreiungen beantragt, wodurch die Grunderwerbssteuer und die Stempelsteuer reduziert oder ganz entfallen.
Mit unserer Unternehmensgruppe können wir Ihnen bei allen Schritten der Immobilientransaktion behilflich sein: B&P Real Estate kümmert sich um den Kauf, Inspired Accounts um die Hypothek und Resort Rentals oder Lagos Long Lets um die Vermietung, wenn Sie Ihre Immobilie vermieten möchten.
FAQs – Kauf in Portugal (2026, einschließlich Anreizen für unter 35-Jährige)
F: Ich bin 32 Jahre alt und dies wird meine erste Immobilie sein – habe ich Anspruch auf eine Befreiung von der IMT und der Stempelsteuer?
A: Ja, wenn die Immobilie Ihr erster ständiger Wohnsitz ist und der Kaufpreis innerhalb der Schwelle liegt (~324.058 € für eine vollständige Befreiung; teilweise Befreiung bis zu höheren Werten).
F: Was passiert, wenn ich zusammen mit einem Partner kaufe und nur einer von uns unter 35 ist?
A: Die Befreiung gilt individuell: Der Teil des Kaufpreises, der auf die über 35-jährige Person entfällt, kann möglicherweise nicht in vollem Umfang in Anspruch genommen werden.
F: Können Auswanderer/Nicht-Portugiesen diese Vergünstigungen in Anspruch nehmen?
A: Oft ja, aber die Berechtigung hängt von der Erfüllung der Kriterien für den Wohnsitz/Steuerwohnsitz und den Dokumentationsanforderungen ab.
F: Gelten diese Vergünstigungen auch, wenn ich ein Ferienhaus oder eine Anlageimmobilie kaufe?
A: Nein. Die Immobilie muss als Ihr ständiger Wohnsitz vorgesehen sein, um unter das Programm für Erstkäufer unter 35 Jahren zu fallen.
F: Garantiert oder unterstützt der Staat die Hypothekenfinanzierung für junge Käufer?
A: In vielen Fällen ja, es gibt staatlich unterstützte Garantien/Förderungen für Erstkäufer unter 35 Jahren, um die Vergabe von Hypothekendarlehen zu erleichtern.
Machen Sie 2026 zu Ihrem Jahr
Wenn Sie unter 35 sind oder einfach nur bereit sind, Ihr erstes Haus in Portugal zu kaufen, bietet Ihnen das Jahr 2026 eine Chance. Durch Steuerbefreiungen, günstige Hypothekenkonditionen und eine unterstützende staatliche Politik können Sie die Anschaffungskosten erheblich senken, hohe Steuern vermeiden und in den immer stärkeren portugiesischen Immobilienmarkt einsteigen.
Wenn Sie Hilfe bei der Überprüfung Ihrer Berechtigung, der Berechnung der Gesamtkosten oder dem Vergleich von Hypothekenangeboten benötigen, unterstützen wir Sie gerne zusammen mit Inspired Accounting.
