Der Kauf einer Immobilie in Portugal ist im Vergleich zu vielen anderen europäischen Märkten selbst für Nicht-Residenten unkompliziert, aber die Regeln, Unterlagen und Erwartungen variieren erheblich von Land zu Land und von Kreditgeber zu Kreditgeber.
Nachfolgend finden Sie unseren praktischen, realitätsnahen Leitfaden, der speziell auf Käufer zugeschnitten ist, die eine Immobilie an der Algarve und darüber hinaus mit einer Hypothek erwerben möchten.
1. Kann man in Portugal eine Hypothek aufnehmen?
Ja, sowohl Einwohner als auch Nicht-Einwohner können portugiesische Hypotheken aufnehmen. Es gibt keine gesetzlichen Beschränkungen, die Ausländer daran hindern, in Portugal Kredite aufzunehmen, und viele Kreditnehmer sichern sich eine Finanzierung, ohne im Land zu leben.
Tatsächlich arbeiten Finanzierer aktiv mit internationalen Käufern zusammen, da der portugiesische Immobilienmarkt langfristige Eigentümer, Käufer von Zweitwohnungen und Rentner aus ganz Europa und darüber hinaus anzieht.
Inspired Mortgages bietet maßgeschneiderte Beratung für Auswanderer und nicht ansässige Käufer, die sich über die Möglichkeiten der Kreditvergabe in Portugal informieren möchten. Es lohnt sich, eine Beratung in Anspruch zu nehmen, bevor Sie ernsthaft mit der Suche nach einer Immobilie beginnen.
2. Erwartungen hinsichtlich der Beleihungsquote (Anzahlung)
Der Beleihungsauslauf (LTV) gibt an, wie viel des Immobilienwertes eine Bank finanziert:
- Einwohner: Viele portugiesische Banken vergeben bei idealen Profilen Kredite in Höhe von bis zu 80 % bis 90 % des Immobilienwertes.
- Nichtansässige/Ausländer: Der typische Beleihungsauslauf liegt bei 60 % bis 75 %, was bedeutet, dass in der Regel eine Anzahlung von 30 % bis 40 % oder mehr erforderlich ist.
Wenn Sie beispielsweise als Nicht-Einwohner eine Immobilie im Wert von 400.000 € kaufen möchten, könnten Banken Ihnen etwa 240.000 € bis 280.000 € leihen – das bedeutet, dass Sie 120.000 € bis 160.000 € als Anzahlung sowie Steuern und Gebühren benötigen würden.
Wichtig: Die Anforderungen an die Anzahlung und der LTV können je nach Kreditgeber, Nationalität, Einkommensquelle und der Frage, ob Sie Ihr Einkommen in Euro verdienen, variieren. Hypothekenmakler wie Inspired Mortgages können oft dabei helfen, günstigere LTVs zu erhalten, da sie Zugang zu mehreren Kreditgebern haben.
3. Zinssätze – fest vs. variabel
Portugiesische Hypotheken sind mit festen, variablen und gemischten Zinssätzen erhältlich.
- Variabler Zinssatz: Basiert in der Regel auf dem Euribor + Spread (der Marge Ihrer Bank). Die Zahlungen können zu den Neufestsetzungsterminen steigen oder fallen.
- Fester Zinssatz: Bietet vorhersehbare monatliche Zahlungen, oft mit Laufzeiten von 15 bis 30 Jahren.
- Gemischter Zinssatz: Fest für einen anfänglichen Zeitraum, danach variabel.
Die Banken unterscheiden sich darin, welche Produkte sie anbieten und wie lange sie die Zinssätze festschreiben. Ein Makler kann Ihnen die Vor- und Nachteile der einzelnen Produkte unter Berücksichtigung Ihrer Pläne erläutern.
4. Typische Laufzeiten von Hypotheken
Hypotheken für Immobilienkäufe in Portugal haben meist eine Laufzeit von 20 bis 30 Jahren, wobei die tatsächliche maximale Laufzeit von Ihrem Alter zum Zeitpunkt der Antragstellung und den Richtlinien des Kreditgebers beeinflusst werden kann.
Längere Laufzeiten reduzieren die monatlichen Zahlungen, können aber über die gesamte Laufzeit des Darlehens höhere Zinskosten verursachen.
5. Erforderliche Unterlagen und Voraussetzungen
Hypothekengeber in Portugal verlangen umfassende Unterlagen, um Ihre Kreditwürdigkeit und Rückzahlungsfähigkeit zu beurteilen. Zu den typischen Anforderungen gehören:
- Reisepass/Ausweis und portugiesische NIF (Steuernummer)
- Einkommensnachweis (Gehaltsabrechnungen, Rentenangaben, Verträge)
- Kontoauszüge Ihrer Girokonten
- Kreditgeschichte oder Bonitätsauskunft aus Ihrem Heimatland
- Nachweis über Ersparnisse und andere Vermögenswerte
- Unterlagen zur Immobilie, sobald eine bestimmte Immobilie ausgewählt wurde (z. B. CPCV/Vorvertrag)
Banken verwenden diese Informationen, um zu entscheiden:
- Wie viel sie verleihen (LTV)
- Welcher Zinssatz gilt
- Ob Sie die Schulden-Einkommens-Quote erfüllen können
Tipp: Portugiesische Kreditgeber möchten oft den Nachweis, dass Sie die Hypothek bedienen und dennoch einen vernünftigen Lebensstil beibehalten können, anstatt sich bis zum Äußersten zu belasten.
6. Spezifische Punkte für Nicht-Residenten
Für Käufer, die außerhalb Portugals leben:
- Sie benötigen keinen portugiesischen Wohnsitz, um eine Hypothek zu erhalten.
- Sie benötigen jedoch eine portugiesische NIF-Nummer – diese ist aus rechtlichen und steuerlichen Gründen unerlässlich.
- In der Regel werden ein Nachweis über Ihr ausländisches Einkommen und eine Bonitätsauskunft aus Ihrem Heimatland verlangt.
- Hypotheken werden in der Regel in EUR vergeben – Hypotheken in Fremdwährung sind selten.
Nichtansässige zahlen oft die zuvor erwähnten höheren Anzahlungen, aber Kreditgeber erkennen die Stärke des portugiesischen Rechtsrahmens an und legen ihre Preise in der Regel entsprechend fest.
7. Kosten über die Hypothek hinaus
Die Aufnahme einer Hypothek ist nur ein Bestandteil des Immobilienkaufs in Portugal. Sie sollten folgende Kosten einplanen:
- IMT (Grunderwerbsteuer) – progressiv, basierend auf Preis und Art der Immobilie
- Stempelsteuer auf die Hypothek (~0,6 %) und auf den Kauf (~0,8 %)
- Notar- und Grundbuchgebühren (in der Regel 1.000–1.500 €)
- Bankbewertungs- und Bearbeitungsgebühren (~300–500 €+)
- Rechtskosten – oft für Nichtansässige empfohlen
Diese Kosten erhöhen den Gesamtkaufpreis in der Regel um mehrere Prozent und sollten bei Ihrer Planung berücksichtigt werden.
8. Typischer Zeitplan für eine Hypothek in Portugal
Der Hypothekenprozess verläuft in der Regel in folgenden Schritten:
- Vorabgenehmigung oder Grundsatzentscheidung (optional) – nützlich, um die Kreditwürdigkeit einzuschätzen.
- Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) – der Vorvertrag mit einer Anzahlung.
- Formeller Hypothekenantrag und Immobilienbewertung – ~2–4 Wochen.
- Genehmigung und Unterzeichnung der Urkunden (escritura) – oft ~6–10+ Wochen ab Beginn, abhängig von der Vollständigkeit der Unterlagen und der Kapazität der Bank.
Unvollständige oder inkonsistente Unterlagen sind die häufigste Ursache für Verzögerungen.
9. Warum einen Hypothekenmakler für Portugal beauftragen?
Die Vergabe von Hypotheken in Portugal kann sehr differenziert sein. Die Kriterien, Spreads und Produktverfügbarkeit variieren je nach Kreditgeber und im Laufe der Zeit. Ein spezialisierter Makler wie Inspired Mortgages kann:
- Mehrere Kreditgeber und Produkte vergleichen
- Sie zu festen vs. variablen Strukturen beraten
- Ihnen bei der Vorbereitung der Unterlagen helfen, damit die Genehmigungen reibungsloser verlaufen
- Möglicherweise Ihre LTV- oder Zinsbedingungen verbessern
Es lohnt sich, zumindest ein Vorgespräch zu führen, bevor Sie mit einem Angebot fortfahren.
Fazit
Die Finanzierung eines Immobilienkaufs in Portugal im Jahr 2026 ist sowohl für Einwohner als auch für Nicht-Einwohner durchaus machbar, erfordert jedoch eine gewisse Vorbereitung.
Die wichtigsten Punkte sind klar:
- Rechnen Sie mit einer höheren Anzahlung, wenn Sie Nicht-Einwohner sind (in der Regel 30–40 %).
- Wählen Sie Ihre Zinsstruktur sorgfältig aus – fest, variabel oder gemischt sollte mit Ihren langfristigen Plänen übereinstimmen.
- Stellen Sie sicher, dass Ihre Unterlagen vollständig sind, bevor Sie den Antrag stellen.
- Planen Sie Steuern und Transaktionskosten richtig ein.
Nach unserer Erfahrung in Lagos handeln Käufer, die sich frühzeitig eine Finanzierung sichern, mit Zuversicht und verhandeln aus einer stärkeren Position heraus. Auch Verkäufer bevorzugen Angebote, die durch eine vorläufige Hypothekengenehmigung abgesichert sind.
Wenn Sie eine Finanzierung Ihres Kaufs in Betracht ziehen, empfehlen wir Ihnen, frühzeitig mit einem spezialisierten Makler wie Inspired Mortgages zu sprechen. Ein klares Verständnis Ihrer Kreditwürdigkeit verhindert Zeitverschwendung und spätere Enttäuschungen.
Bei B&P Real Estate stimmen wir uns regelmäßig mit Käufern, Maklern, Banken und Anwälten ab, um einen reibungslosen Ablauf der Transaktionen von der Reservierung bis zum Abschluss zu gewährleisten.
Häufig gestellte Fragen
1. Können Ausländer in Portugal eine Hypothek aufnehmen?
Ja. Nichtansässige können portugiesische Hypotheken erhalten. Die meisten Kreditgeber finanzieren zwischen 60 % und 75 % des Immobilienwertes für Nichtansässige, abhängig vom Einkommen und Profil.
2. Wie hoch muss meine Anzahlung sein?
- Ansässige: Oft mindestens 10–20 % (abhängig vom Profil).
- Nichtansässige: In der Regel 25–40 %.
Der genaue Betrag hängt vom Kreditgeber und Ihrer finanziellen Situation ab.
3. Sind die portugiesischen Hypothekenzinsen fest oder variabel?
Beide Optionen sind verfügbar.
- Variable Zinsen sind an den Euribor plus einen Bankspread gebunden.
- Feste Zinsen bieten Stabilität über eine vereinbarte Laufzeit.
- Gemischte Produkte sind zunächst fest und werden dann variabel.
Ihre Wahl sollte von Ihrer Risikobereitschaft und der voraussichtlichen Dauer des Eigentums abhängen.
4. Wie lange dauert die Genehmigung einer Hypothek?
Im Durchschnitt dauert es 4–8 Wochen von der formellen Antragstellung bis zur endgültigen Genehmigung, abhängig von den Unterlagen und den Bearbeitungszeiten der Bank.
5. Benötige ich einen Wohnsitz, um eine Hypothek zu erhalten?
Nein. Sie benötigen keinen portugiesischen Wohnsitz. Sie benötigen jedoch eine portugiesische Steuernummer (NIF).
6. Welche zusätzlichen Kosten fallen beim Kauf mit einer Hypothek an?
Zusätzlich zu Ihrer Anzahlung müssen Sie mit folgenden Kosten rechnen:
- IMT (Grunderwerbsteuer)
- Stempelsteuer (Kauf und Hypothek)
- Notar- und Registrierungsgebühren
- Bankbewertungs- und Bearbeitungsgebühren
- Rechtskosten
Diese erhöhen den Kaufpreis in der Regel um mehrere Prozentpunkte.
7. Kann ich meine Hypothek vorzeitig zurückzahlen?
Ja, aber je nachdem, ob es sich um eine Fest- oder variable Hypothek handelt, können Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen. Das portugiesische Recht begrenzt die Vorfälligkeitsentschädigungen, aber klären Sie die Bedingungen immer mit Ihrem Kreditgeber.
8. Ist es besser, eine portugiesische Bank oder einen internationalen Kreditgeber zu nutzen?
Die meisten Käufer nutzen portugiesische Banken, da Hypotheken durch portugiesische Immobilien besichert und in Euro denominiert sind. Ein spezialisierter Makler wie Inspired Mortgages kann die verfügbaren Optionen vergleichen und Sie beraten, welcher Kreditgeber für Ihre Situation am besten geeignet ist.
9. Sollte ich vor Abgabe eines Angebots eine Hypothekengenehmigung einholen?
Ja. Auf dem aktuellen Markt in Lagos nehmen Verkäufer finanzierte Angebote ernster, wenn Käufer eine klare Grundsatzentscheidung getroffen haben.
