Beim Kauf einer Immobilie an der Algarve richtet sich die Aufmerksamkeit meist auf die Eigentumsurkunde, die Gutachten und die Hypothek. Die Unterlagen, die beschreiben, wie ein Haus tatsächlich gebaut wurde, finden oft weitaus weniger Beachtung.
Ein Dokument, das man frühzeitig verstehen sollte, ist die „Ficha Técnica de Habitação“. Es handelt sich um ein technisches Datenblatt der Immobilie, das in der Hektik der sonstigen Vorbereitungen leicht außer Acht gelassen wird.
Kurze Antwort
- Die „Ficha Técnica de Habitação“ ist ein technisches Datenblatt, das die wichtigsten Details zur Bauweise und zu den Materialien eines Hauses beschreibt.
- Sie ist für Gebäude vorgeschrieben, die nach dem 30. März 2004 errichtet oder wesentlich umgebaut wurden, sodass die meisten Neubauten über ein solches Datenblatt verfügen.
- Normalerweise wird es dem Käufer bei oder vor der Unterzeichnung der endgültigen Kaufurkunde ausgehändigt.
- Es ergänzt den Energieausweis, die Wohngenehmigung und etwaige Baugutachten, ersetzt diese jedoch nicht.
- Wenn Sie es frühzeitig lesen, können Sie besser nachvollziehen, woraus eine Immobilie besteht und wer sie gebaut hat.
Was die „Ficha Técnica de Habitação“ ist
Die „Ficha Técnica de Habitação“, oft mit FTH abgekürzt, ist ein standardisiertes Dokument, das die wichtigsten technischen und funktionalen Merkmale einer Immobilie darlegt. Es wurde 2004 durch portugiesisches Recht eingeführt und gilt für Wohngebäude.
Einfach ausgedrückt handelt es sich um eine schriftliche Zusammenfassung darüber, woraus eine Immobilie besteht und wie sie errichtet wurde. Es wird vom Bauträger oder dem für die Arbeiten verantwortlichen Techniker erstellt, und eine Kopie wird bei der örtlichen Câmara Municipal hinterlegt. Das Ziel bei der Ausarbeitung der Vorschriften war es, Käufern einen klareren Überblick über die von ihnen erworbene Immobilie zu verschaffen, anstatt sich allein auf mündliche Zusicherungen zu verlassen.
Welche Immobilien verfügen darüber?
Nicht jede Immobilie an der Algarve verfügt über eine „Ficha Técnica de Habitação“. Die Vorschrift gilt für Gebäude, die nach dem 30. März 2004 errichtet oder wesentlich umgebaut wurden, was bedeutet, dass viele ältere Villen und Reihenhäuser einfach aus einer Zeit vor diesem Datum stammen.
Bei neueren Wohnungen und kürzlich fertiggestellten Villen ist es üblich, dass das Dokument in den Unterlagen enthalten ist. Wenn Sie sich eine ältere Immobilie ansehen, die inzwischen umgebaut oder wesentlich verändert wurde, lohnt es sich zu fragen, ob die Arbeiten die Erstellung einer neuen technischen Akte ausgelöst haben. Insbesondere für Käufer aus dem Ausland ist dies ein hilfreicher Anhaltspunkt, da die Angaben unabhängig vom Verkäufer in einem einheitlichen Format erfasst sind.
Was das Dokument tatsächlich aussagt
Der Wert des FTH liegt in den darin festgehaltenen Details. Anstatt eine Immobilie mit Marketingbegriffen zu beschreiben, listet es die praktischen Spezifikationen auf.
In der Regel können Sie davon ausgehen, dass folgende Punkte abgedeckt sind:
- Die Identität des Bauträgers und der am Projekt beteiligten Techniker.
- Die wichtigsten Materialien, die für die Konstruktion, die Wände, das Dach und die Böden verwendet wurden.
- Angaben zu den Wasser-, Abwasser-, Elektro- und, sofern vorhanden, Gassystemen.
- Informationen zu Dämmung, Verglasung sowie thermischen und akustischen Eigenschaften.
- Mit der Immobilie gelieferte Ausstattungselemente wie Heizkessel oder Klimaanlagen.
Wenn Sie das Dokument bei einer Besichtigung zur Hand haben, können Sie besser nachvollziehen, ob die Ihnen gemachten Angaben mit dem übereinstimmen, was tatsächlich installiert wurde. Es kann sich auch später als nützlich erweisen, wenn Sie die Immobilie renovieren oder instand halten möchten und wissen müssen, was sich hinter den Oberflächenverkleidungen verbirgt.
Wie es in den Kaufprozess passt
Die „Ficha Técnica de Habitación“ ist eines von mehreren Dokumenten, und es ist hilfreich zu wissen, welchen Stellenwert sie einnimmt. Sie bestätigt nicht das Eigentumsrecht und ist nicht mit der Wohngenehmigung gleichzusetzen, die regelt, ob eine Immobilie bewohnt werden darf. Jedes dieser Dokumente beantwortet eine andere Frage, und die FTH beantwortet die praktische Frage, wie das Gebäude tatsächlich errichtet wurde.
In der Praxis wird die FTH in der Regel im Rahmen der umfassenderen Überprüfungen vor dem Vertragsabschluss geprüft. Seit Januar 2024 ist die FTH im Rahmen der „Simplex Urbanístico“-Reform kein obligatorisches Dokument mehr bei der Unterzeichnung der endgültigen Kaufurkunde, und Anwälte sind gesetzlich nicht mehr verpflichtet, sie einzufordern; das Original sollte dem Käufer jedoch weiterhin ausgehändigt werden, und Ihr eigener Anwalt wird in der Regel weiterhin prüfen, ob es vorliegt und stimmig ist.
Da der FTH sehr technisch ist, kann man ihn leicht überfliegen. Unser Überblick über das Immobilienrecht an der Algarve erläutert, wie diese Dokumente zusammenhängen, und es lohnt sich auch zu verstehen, wann die Beauftragung eines Anwalts beim Immobilienkauf in Portugal die Prüfungen vereinfacht.
Häufige Fehler
- Anzunehmen, dass jede Immobilie über einen FTH verfügt, obwohl dies bei älteren, vor 2004 erbauten Häusern in der Regel nicht der Fall ist.
- Das Dokument als Eigentumsnachweis oder Rechtsgrundlage zu betrachten, was es nicht ist.
- Die aufgeführten Materialien und Ausstattungsmerkmale zu ignorieren und sich dann nach der Fertigstellung darüber zu wundern, was enthalten ist und was nicht.
- Die Anforderung erst am Tag der Beurkundung zu stellen, anstatt sie zu prüfen, solange noch Zeit für Fragen bleibt.
- Es mit dem Energieausweis zu verwechseln, der eher die Energieeffizienz als die baulichen Details misst.
Zusammenfassung
Die „Ficha Técnica de Habitação“ allein entscheidet nicht über den Kauf. Sie ist jedoch ein nützliches Dokument, das Aufschluss darüber gibt, wie ein neueres Haus gebaut wurde und was eingebaut wurde; eine frühzeitige Prüfung trägt dazu bei, die späteren Phasen reibungsloser zu gestalten.
Bei älteren Immobilien, für die kein solches Dokument vorliegt, können ein gutes Baugutachten und sorgfältige Überprüfungen diese Lücke weitgehend schließen. In jedem Fall verschafft Ihnen das Wissen darüber, welche Dokumente zu erwarten sind, eine stärkere Position, bevor Sie sich festlegen.
Wenn Sie den Kauf einer Immobilie an der Algarve in Erwägung ziehen und Hilfe beim Verständnis der mit einer Immobilie verbundenen Unterlagen benötigen, berät Sie das Team von B&P Real Estate gerne darüber, worauf Sie achten sollten. Ihr eigener Anwalt kümmert sich um die rechtlichen Aspekte, und wir helfen Ihnen dabei, die Immobilie selbst besser zu verstehen.
