Was zwischen der Unterzeichnung des CPCV und der Fertigstellung einer Immobilie an der Algarve im Jahr 2026 geschieht

Sobald Sie den CPCV für eine Immobilie an der Algarve unterzeichnet haben, ist der Kauf in jeder wesentlichen Hinsicht abgeschlossen. Der „Contrato-Promessa de Compra e Venda“ ist die verbindliche Verpflichtung, und beide Seiten sind nun rechtlich daran gebunden. Was folgt, ist keine Ungewissheit, sondern Vorbereitung.

Dieser Artikel gibt einen Überblick über den Zeitraum zwischen der Unterzeichnung des CPCV und der Fertigstellung bei der „Escritura“. Käufer aus dem Ausland fragen uns oft danach, und die ehrliche Antwort lautet, dass diese Phase in der Regel ruhiger verläuft, als man erwartet.

Kurze Antwort

• Der CPCV ist für beide Parteien rechtsverbindlich und keine informelle Reservierung, von der man einfach zurücktreten kann.
• Das „sinal“ (Anzahlung) ist nach portugiesischem Recht geschützt, wobei bei Vertragsbruch einer der Parteien Strafen verhängt werden.
• Diese Zeitspanne wird für die Auszahlung des Hypothekendarlehens, abschließende Grundbuchprüfungen und die Erfüllung etwaiger CPCV-Bedingungen genutzt.
• Dies dauert in der Regel einige Wochen bis zu einigen Monaten, was hauptsächlich von der Finanzierung abhängt.
• Die Phase endet, wenn die „escritura“ (Kaufurkunde) terminiert und unterzeichnet wird.

Wozu der CPCV beide Seiten tatsächlich verpflichtet

Der CPCV ist ein vollwertiger Vertrag und kein Platzhalter. Sobald er unterzeichnet ist, ist der Verkäufer zum Verkauf und der Käufer zum Kauf zum bereits vereinbarten Preis verpflichtet. Dies unterscheidet ihn von einer vorläufigen Reservierung, einer wesentlich weniger verbindlichen Vereinbarung.

Da der CPCV bindend ist, liegt darin die eigentliche Sicherheit des Kaufs. Ab diesem Zeitpunkt kann der Verkäufer nicht mehr stillschweigend ein höheres Angebot annehmen, und der Käufer hat einen vertraglichen Anspruch auf den Abschluss des Kaufs. Es ist üblich, dass Käufer sich entspannen, sobald dieses Dokument unterzeichnet ist.

• Der vereinbarte Preis und die Immobilie sind schriftlich festgehalten.
• In der Regel wird eine Frist für den Abschluss oder ein Zeitfenster dafür festgelegt.
• Alle Bedingungen, die vor der Unterzeichnung der Urkunde noch erfüllt werden müssen, sind im Vertrag aufgeführt.

Das „Sinal“ und was passiert, wenn jemand seinen Verpflichtungen nicht nachkommt

Bei der Unterzeichnung des CPCV leisten Sie eine Anzahlung, die als „Sinal“ bezeichnet wird. Dabei handelt es sich nicht um eine Reservierungsgebühr, die in der Schwebe bleibt. Gemäß Artikel 442 des portugiesischen Bürgerlichen Gesetzbuchs hat das „Sinal“ konkrete Konsequenzen für diejenige Partei, die den Kauf nicht abschließt.

In der Praxis gilt dies für beide Seiten, was mit ein Grund dafür ist, warum der CPCV den Käufer so gut schützt. Der übergeordnete Rahmen, in den diese Transaktionen fallen, wird von der portugiesischen Steuerbehörde veröffentlicht.

• Kommt der Käufer seinen Verpflichtungen nicht nach, verfällt in der Regel das bereits gezahlte „sinal“.
• Kommt der Verkäufer seinen Verpflichtungen nicht nach, ist er in der Regel verpflichtet, dem Käufer das Doppelte des „sinal“ zurückzuzahlen.
• Diese Regel der doppelten Rückzahlung gibt einem säumigen Verkäufer einen starken Anreiz, den Kaufvertrag zu erfüllen.

Was in dieser Phase typischerweise geschieht

Die meisten Aktivitäten zwischen dem CPCV und der „escritura“ sind eher administrativer Natur und verlaufen ohne größere Dramatik. Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, besteht die Hauptaufgabe darin, die Hypothek abzuschließen und die Auszahlung zu veranlassen, damit die Mittel für die Beurkundung bereitstehen. Barzahler kommen naturgemäß schneller voran.

Neben der Finanzierung führt Ihr Anwalt in der Regel noch eine abschließende Reihe von Überprüfungen durch, um sicherzustellen, dass sich seit der Unterzeichnung des CPCV nichts geändert hat. In vielen Fällen bestätigen diese lediglich, was frühere Recherchen bereits ergeben haben, aber sie sind wichtig, da die Immobilie am Tag der Beurkundung lastenfrei und ordnungsgemäß eingetragen sein muss.

• Abschluss der Hypothek und Auszahlung der Mittel, falls Sie einen Kredit aufnehmen.
• Eine abschließende Überprüfung im Grundbuchamt zur Bestätigung des Eigentums und etwaiger Belastungen.
• Erfüllung aller im CPCV festgelegten Bedingungen und Bestätigung, dass die Mittel bereitstehen.

Ein realistischer Zeitplan

Diese Phase hat keine festgelegte Dauer, aber üblicherweise dauert sie einige Wochen bis zu einigen Monaten. Barverkäufe können recht schnell abgeschlossen werden, während Fälle mit Hypothek in der Regel länger dauern, da der Kreditgeber das Tempo maßgeblich bestimmt.

Der CPCV legt hierfür in der Regel eine Frist oder ein Zeitfenster für den Abschluss fest, was beide Seiten in Bewegung hält. Es ist ratsam, mit Ihrem Anwalt und Ihrem Kreditgeber in Kontakt zu bleiben, da Verzögerungen bei den Formalitäten der häufigste Grund für Zeitplanabweichungen sind.

Was schiefgehen kann und wie der CPCV Sie schützt

Probleme in diesem Zeitfenster sind zwar selten, kommen aber vor – und genau hier zeigt sich der Wert der Verbindlichkeit des CPCV. Da der Vertrag einklagbar ist, sind Sie nicht auf den guten Willen der Parteien angewiesen, um den Abschluss zu erreichen.

Wenn eine Hypothek nicht zustande kommt, wird dies in einem gut formulierten CPCV oft als Bedingung berücksichtigt. Wenn der Verkäufer kalte Füße bekommt, bieten die „Double-the-Sinal“-Regel und Ihr vertragliches Recht auf Vertragsabschluss starken Schutz. In vielen Fällen reicht das CPCV allein aus, um alle Beteiligten auf Kurs zu halten.

• Finanzierungsverzögerungen, die in der Regel durch Auflagen oder einen verlängerten Zeitrahmen abgefedert werden.
• Ein in letzter Minute auftretendes Problem beim Grundbuchamt, das bei den abschließenden Überprüfungen vor der Beurkundung entdeckt wird.
• Ein Verkäufer, der versucht, vom Vertrag zurückzutreten, was die „Double-Back“-Strafe auslöst.

Terminvereinbarung für die „Escritura“

Wenn die Überprüfungen abgeschlossen sind und die Mittel bereitstehen, besteht der letzte Schritt darin, einen Termin für die „Escritura“, die Kaufurkunde, bei einem Notar zu vereinbaren, sobald beide Seiten bestätigen, dass sie bereit sind.

Der Notar kümmert sich um die Urkunde selbst, wobei der Rahmen dafür von den portugiesischen Notaren festgelegt wird. Ihr eigener Anwalt kümmert sich um die rechtlichen Aspekte und koordiniert den Termin mit dem Notar, dem Kreditgeber und dem Verkäufer, damit alles am selben Tag abgewickelt werden kann.

Häufige Fehler

• Den CPCV als vorläufig zu betrachten. Er ist verbindlich, und eine Nichteinhaltung ist mit konkreten Kosten verbunden.
• Die Auszahlung des Hypothekendarlehens bis zur letzten Minute aufzuschieben, was die häufigste Ursache für Verzögerungen ist.
• Anzunehmen, dass nach der Unterzeichnung keine weiteren Überprüfungen erforderlich sind, obwohl eine abschließende Überprüfung im Grundbuch nach wie vor wichtig ist.
• Keine Vereinbarung eines realistischen Zeitrahmens für den Vertragsabschluss im CPCV selbst.

Zusammenfassung

Die Zeitspanne zwischen dem CPCV und dem Vertragsabschluss sollte am besten als Vorbereitungsphase und nicht als Zeit der Ungewissheit betrachtet werden. Der CPCV hat den Kauf bereits gesichert und das „Sinal“ ist geschützt; in dieser Phase geht es also hauptsächlich darum, die Finanzierung abzuschließen, den Stand im Grundbuch zu bestätigen und die Beurkundung zu vereinbaren.

Wenn Sie Immobilien an der Algarve zum Verkauf in Betracht ziehen und sich vor Erreichen dieser Phase ein klares Bild von einer Immobilie machen möchten, hilft Ihnen unser Team gerne weiter. Als erfahrene Immobilienmakler an der Algarve können wir Ihnen helfen, die richtige Immobilie zu finden und deren Lage zu verstehen, damit der Weg bis zum Abschluss reibungslos verläuft.