Le marché immobilier portugais a franchi une étape importante. L’année dernière, en 2025, le secteur a attiré 3,905 milliards d’euros d’investissements directs étrangers (IDE), soit le niveau le plus élevé jamais enregistré.
À première vue, cela pourrait ressembler à un simple titre d’actualité sur la bonne santé du marché immobilier. Mais le contexte derrière ces chiffres révèle une histoire bien plus intéressante et explique pourquoi les acheteurs internationaux continuent de considérer le Portugal comme l’un des marchés immobiliers les plus résistants d’Europe.
Pour les investisseurs qui envisagent d’acheter un bien immobilier au Portugal, en particulier sur les marchés côtiers bien établis tels que l’Algarve, cette évolution a des implications importantes.
L’immobilier domine désormais les investissements étrangers au Portugal
L’élément le plus frappant des derniers chiffres est la proportion des investissements consacrés à l’immobilier.
Alors que les investissements directs étrangers au Portugal ont fortement chuté en 2025, reculant de 34,9 % pour atteindre 8,51 milliards d’euros, l’immobilier a évolué dans la direction opposée. Les investissements dans ce secteur ont augmenté de 10,4 % par rapport à l’année précédente, atteignant 3,905 milliards d’euros.
En conséquence, l’immobilier représente désormais 45,9 % de tous les investissements directs étrangers au Portugal, soit la part la plus élevée jamais enregistrée.
Pour mettre cela en perspective :
- Il y a dix ans, l’immobilier ne représentait que 19,3 % des investissements étrangers.
- Pendant la crise financière de 2012, il est tombé à 6,7 %.
En d’autres termes, le secteur est passé d’un canal d’investissement secondaire à l’un des piliers centraux des entrées de capitaux internationaux au Portugal.
Les investissements restent concentrés dans les régions clés
Bien que les investissements immobiliers se soient étendus à l’ensemble du pays, la majorité reste concentrée dans trois régions principales :
- La région métropolitaine de Lisbonne
- Le nord du Portugal
- L’Algarve
Ensemble, ces marchés représentent environ 80,5 % du stock total d’investissements liés à l’immobilier dans le pays.
Cette concentration reflète une tendance familière. Ces régions combinent des infrastructures solides, une accessibilité internationale, des marchés immobiliers établis et une demande locative constante, autant de facteurs auxquels les investisseurs institutionnels et privés accordent généralement la priorité.
Pour les acheteurs étrangers, cela explique également pourquoi des marchés tels que l’Algarve continuent d’afficher de solides performances, même lorsque les cycles d’investissement mondiaux fluctuent.
La fin du Golden Visa n’a pas ralenti le marché
L’un des changements les plus discutés dans le secteur immobilier portugais a été la fin du Golden Visa pour l’immobilier résidentiel en 2023.
De nombreux commentateurs ont prédit que cela réduirait considérablement la demande internationale.
Les dernières données suggèrent le contraire.
Malgré la suppression de ce programme, les investissements immobiliers ont tout de même atteint un niveau record.
Cela indique que le marché est de plus en plus soutenu par une demande structurelle plutôt que par des achats motivés par des incitations.
Les acheteurs actuels ont tendance à se répartir en plusieurs catégories :
- Les personnes qui changent de mode de vie et cherchent à s’installer de manière permanente au Portugal
- Les acheteurs européens d’une résidence secondaire
- Les investisseurs internationaux qui visent des revenus locatifs
- Les capitaux institutionnels qui investissent dans des projets hôteliers, résidentiels et à usage mixte
En bref, le marché a mûri et ne dépend plus autant qu’auparavant des programmes de résidence.
L’Europe reste la principale source de capitaux
Un autre détail intéressant dans les données sur les investissements concerne la provenance des fonds.
Les pays européens restent la principale source de capitaux entrant au Portugal, avec 5,775 milliards d’euros d’investissements en 2025.
Parmi les principaux contributeurs, on trouve :
- Le Luxembourg – 1,1 milliard d’euros
- Royaume-Uni – environ 900 millions d’euros
- Allemagne – environ 800 millions d’euros
La présence continue du Royaume-Uni est particulièrement remarquable compte tenu du Brexit. Les acheteurs britanniques restent l’un des groupes les plus actifs sur le marché immobilier portugais, en particulier dans les régions côtières telles que l’Algarve.
Pourquoi le Portugal continue d’attirer les acheteurs internationaux
Les chiffres seuls ne suffisent pas à expliquer l’attrait du Portugal. Les facteurs sous-jacents sont plus larges et s’inscrivent dans le long terme.
Du point de vue de l’investissement, plusieurs facteurs structurels continuent de soutenir le marché :
1. Stabilité politique et économique
Le Portugal reste l’une des démocraties les plus stables politiquement en Europe, avec une croissance économique stable prévue autour de 2 % par an pour les années à venir.
2. Tendances migratoires liées au mode de vie
De plus en plus d’acheteurs internationaux s’installent de manière permanente, en particulier ceux provenant d’Europe du Nord et d’Amérique du Nord.
3. Offre limitée de logements dans les zones prisées
La demande continue de dépasser l’offre sur de nombreux marchés établis, ce qui soutient la résilience des prix.
4. Forte demande locative
Les tendances en matière de tourisme et de déménagement soutiennent les marchés locatifs à court et à long terme.
Ensemble, ces facteurs créent un environnement immobilier attractif non seulement pour la plus-value, mais aussi pour la génération de revenus.
Impact sur les acheteurs immobiliers en Algarve
Pour les acheteurs qui envisagent d’investir dans l’immobilier en Algarve, les chiffres records des investissements renforcent un point important : la région reste l’un des piliers du marché immobilier international portugais.
L’Algarve combine plusieurs avantages qui continuent d’attirer les capitaux :
- Connectivité aéroportuaire internationale
- Communautés d’expatriés bien établies
- Tourisme tout au long de l’année
- Forte demande tant pour les locations de vacances que pour les logements à long terme
Du point de vue de l’investissement, cette combinaison tend à produire une liquidité constante et une résilience à long terme, même pendant les périodes d’ajustement général du marché.
Nous avons dépassé la « phase d’essor »
La conclusion la plus importante à tirer des dernières données est peut-être que le marché immobilier portugais est en pleine évolution.
La phase initiale de croissance rapide, stimulée par des incitations et des investissements spéculatifs, a progressivement laissé place à un marché plus mature et intégré à l’échelle internationale.
Le niveau record des investissements étrangers en 2025 confirme l’idée que le Portugal n’est plus simplement une destination immobilière émergente, mais qu’il est de plus en plus considéré comme une allocation structurelle au sein des portefeuilles immobiliers internationaux.
Pour les acheteurs et les investisseurs, cette distinction est importante. Elle indique un marché fondé sur des fondamentaux à long terme plutôt que sur des incitations à court terme.
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