L’achat d’un bien immobilier au Portugal est simple par rapport à de nombreux autres marchés européens, même pour les non-résidents, mais les règles, les documents requis et les attentes varient considérablement d’un pays à l’autre et d’un prêteur à l’autre.
Vous trouverez ci-dessous notre guide pratique et concret, spécialement conçu pour les acheteurs qui envisagent d’acquérir un bien immobilier en Algarve et au-delà grâce à un prêt hypothécaire.
1. Pouvez-vous obtenir un prêt hypothécaire au Portugal ?
Oui, les résidents et les non-résidents peuvent obtenir des prêts hypothécaires portugais. Il n’existe aucune restriction légale empêchant les étrangers d’emprunter au Portugal, et de nombreux emprunteurs obtiennent un financement sans vivre dans le pays.
En fait, les financiers travaillent activement avec les acheteurs internationaux, car le marché immobilier portugais attire des propriétaires à long terme, des acheteurs de résidences secondaires et des retraités de toute l’Europe et d’ailleurs.
Inspired Mortgages offre des conseils personnalisés aux expatriés et aux acheteurs non résidents qui souhaitent comprendre les options de prêt portugaises. Il vaut la peine de consulter cet organisme avant de se lancer sérieusement dans la recherche d’un bien immobilier.
2. Attentes en matière de ratio prêt/valeur (acompte)
Le ratio prêt/valeur (LTV) correspond à la part de la valeur du logement que la banque financera :
- Résidents : de nombreuses banques portugaises prêtent jusqu’à environ 80 % à 90 % de la valeur du bien immobilier dans des conditions idéales.
- Non-résidents/étrangers : le LTV type est d’environ 60 % à 75 %, ce qui signifie qu’un acompte de 30 à 40 % ou plus est généralement requis.
Par exemple, si vous souhaitez acheter un bien immobilier d’une valeur de 400 000 € en tant que non-résident, les banques peuvent vous prêter entre 240 000 € et 280 000 €, ce qui signifie que vous devrez verser un acompte de 120 000 € à 160 000 €, plus les taxes et les frais.
Important : les exigences en matière d’apport personnel et le ratio prêt/valeur peuvent varier en fonction du prêteur, de la nationalité, de la source de revenus et du fait que vous perceviez ou non des revenus en euros. Les courtiers en prêts hypothécaires tels que Inspired Mortgages peuvent souvent vous aider à obtenir des ratios prêt/valeur plus compétitifs en faisant appel à plusieurs prêteurs.
3. Taux d’intérêt – Fixe ou variable
Les prêts hypothécaires portugais sont disponibles avec des taux fixes, variables ou mixtes.
- Taux variable : généralement basé sur l’Euribor + spread (marge de votre banque). Les paiements peuvent augmenter ou diminuer aux dates de révision.
- Taux fixe : offre des paiements mensuels prévisibles, avec des durées souvent disponibles de 15 à 30 ans.
- Taux mixte : fixe pendant une période initiale, puis variable par la suite.
Les banques diffèrent quant aux produits qu’elles proposent et à la durée pendant laquelle elles fixent les taux. Un courtier peut vous présenter les avantages et les inconvénients de chaque option en fonction de vos projets.
4. Durées typiques des prêts hypothécaires
Les prêts hypothécaires pour l’achat d’un bien immobilier au Portugal sont le plus souvent structurés sur 20 à 30 ans, bien que la durée maximale réelle puisse être influencée par votre âge au moment de la demande et la politique du prêteur.
Les durées plus longues réduisent les mensualités, mais peuvent coûter plus cher en intérêts sur la durée du prêt.
5. Documents requis et conditions d’éligibilité
Les prêteurs hypothécaires au Portugal exigent des documents complets pour évaluer votre solvabilité et votre capacité de remboursement. Les exigences habituelles sont les suivantes :
- Passeport/pièce d’identité et NIF portugais (numéro d’identification fiscale)
- Justificatif de revenus (fiches de paie, détails de pension, contrats)
- Relevés bancaires de vos comptes courants
- Historique de crédit ou référence de crédit de votre pays d’origine
- Justificatif d’épargne et d’autres actifs
- Documents relatifs au bien immobilier une fois qu’un logement spécifique a été choisi (par exemple, CPCV/contrat promissoire)
Les banques utilisent ces informations pour décider :
- Du montant qu’elles prêteront (LTV)
- Quel taux d’intérêt appliquer
- Si vous pouvez respecter les ratios d’endettement par rapport au revenu
Conseil : les prêteurs portugais veulent souvent la preuve que vous pouvez rembourser le prêt hypothécaire tout en conservant un mode de vie raisonnable, plutôt que de vous étirer au maximum.
6. Points spécifiques aux non-résidents
Pour les acheteurs vivant en dehors du Portugal :
- Vous n’avez pas besoin d’être résident portugais pour obtenir un prêt hypothécaire.
- Vous avez besoin d’un numéro NIF portugais, indispensable à des fins juridiques et fiscales.
- Une preuve de revenus étrangers et un rapport de solvabilité de votre pays d’origine seront généralement exigés.
- Les prêts hypothécaires sont généralement libellés en EUR ; les prêts hypothécaires en devises étrangères sont rares.
Les non-résidents paient souvent les acomptes plus élevés mentionnés précédemment, mais les prêteurs reconnaissent la solidité du cadre juridique portugais et fixent généralement leurs prix en conséquence.
7. Coûts au-delà du prêt hypothécaire
L’obtention d’un prêt hypothécaire n’est qu’une composante de l’achat d’un bien immobilier au Portugal. Vous devez prévoir dans votre budget :
- IMT (taxe sur les transferts immobiliers) – progressive en fonction du prix et du type de bien
- Droits de timbre sur le prêt hypothécaire (~0,6 %) et sur l’achat (~0,8 %)
- Frais de notaire et d’enregistrement foncier (généralement entre 1 000 et 1 500 €)
- Frais d’évaluation et d’arrangement bancaires (~300 à 500 €+)
- Frais juridiques – souvent recommandés pour les non-résidents
Ces coûts ajoutent généralement plusieurs pour cent au prix total de la transaction et doivent être pris en compte dans votre planification.
8. Calendrier type pour un prêt hypothécaire au Portugal
Le processus hypothécaire suit généralement les étapes suivantes :
- Pré-approbation ou décision de principe (facultatif) – utile pour évaluer la capacité d’emprunt.
- Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) – le contrat promissoire avec un acompte.
- Demande officielle de prêt hypothécaire et évaluation du bien immobilier – environ 2 à 4 semaines.
- Approbation et signature des actes (escritura) – souvent environ 6 à 10 semaines ou plus à compter du début, en fonction de l’exhaustivité des documents et de la capacité de la banque.
Les dossiers incomplets ou incohérents sont la cause la plus fréquente de retard.
9. Pourquoi faire appel à un courtier hypothécaire au Portugal ?
La souscription d’un prêt hypothécaire au Portugal peut être nuancée. Les critères, les écarts et la disponibilité des produits varient selon les prêteurs et au fil du temps. Un courtier spécialisé comme Inspired Mortgages peut :
- Comparer plusieurs prêteurs et produits
- Vous conseiller sur les structures fixes ou variables
- Vous aider à préparer les documents afin que les approbations se déroulent plus facilement
- Améliorer potentiellement votre ratio prêt/valeur ou vos conditions d’intérêt
Il vaut la peine d’avoir au moins une discussion préliminaire avant de procéder à une offre.
Conclusion
Le financement d’un achat immobilier au Portugal en 2026 est tout à fait réalisable, tant pour les résidents que pour les non-résidents, mais il nécessite une certaine préparation.
Les points clés sont simples :
- Attendez-vous à un acompte plus important si vous êtes non-résident (généralement 30 à 40 %).
- Choisissez soigneusement votre structure de taux : fixe, variable ou mixte, elle doit correspondre à vos projets à long terme.
- Assurez-vous que votre documentation est complète avant de faire votre demande.
- Prévoyez correctement votre budget pour les taxes et les frais de transaction.
D’après notre expérience à Lagos, les acheteurs qui obtiennent un financement tôt agissent en toute confiance et négocient en position de force. Les vendeurs privilégient également les offres soutenues par une pré-approbation hypothécaire.
Si vous envisagez de financer votre achat, nous vous recommandons de consulter un courtier spécialisé tel que Inspired Mortgages dès le début du processus. Une bonne compréhension de votre capacité d’emprunt vous évitera de perdre du temps et d’être déçu par la suite.
Chez B&P Real Estate, nous coordonnons régulièrement les acheteurs, les courtiers, les banques et les notaires afin de garantir le bon déroulement des transactions, de la réservation à la finalisation.
Foire aux questions
1. Les étrangers peuvent-ils obtenir un prêt hypothécaire au Portugal ?
Oui. Les non-résidents peuvent obtenir des prêts hypothécaires portugais. La plupart des prêteurs financent entre 60 % et 75 % de la valeur du bien immobilier pour les non-résidents, en fonction de leurs revenus et de leur profil.
2. Quel est le montant de l’acompte requis ?
- Résidents : souvent 10 à 20 % minimum (selon le profil).
- Non-résidents : généralement 25 à 40 %.
Le montant exact dépend du prêteur et de votre situation financière.
3. Les taux hypothécaires portugais sont-ils fixes ou variables ?
Les deux options sont disponibles.
- Les taux variables sont liés à l’Euribor, majoré d’une marge bancaire.
- Les taux fixes offrent une stabilité pendant une durée convenue.
- Les produits mixtes sont initialement fixes, puis deviennent variables.
Votre choix doit dépendre de votre tolérance au risque et de la durée prévue de votre propriété.
4. Combien de temps faut-il pour obtenir un prêt hypothécaire ?
En moyenne, il faut compter entre 4 et 8 semaines entre la demande officielle et l’approbation finale, en fonction des documents fournis et des délais de traitement de la banque.
5. Ai-je besoin d’un permis de séjour pour obtenir un prêt hypothécaire ?
Non, vous n’avez pas besoin d’un permis de séjour portugais. Vous devez toutefois disposer d’un numéro d’identification fiscale portugais (NIF).
6. Quels sont les frais supplémentaires liés à l’achat d’un bien immobilier avec un prêt hypothécaire ?
En plus de votre apport personnel, vous devrez vous acquitter des frais suivants :
- IMT (taxe sur les transferts immobiliers)
- Droit de timbre (achat et prêt hypothécaire)
- Frais de notaire et d’enregistrement
- Frais d’évaluation et d’arrangement bancaires
- Frais juridiques
Ces frais représentent généralement plusieurs points de pourcentage du prix d’achat.
7. Puis-je rembourser mon prêt hypothécaire avant terme ?
Oui, mais des pénalités de remboursement anticipé peuvent s’appliquer selon que votre prêt hypothécaire est à taux fixe ou variable. La loi portugaise plafonne les frais de remboursement anticipé, mais vérifiez toujours les conditions auprès de votre prêteur.
8. Vaut-il mieux faire appel à une banque portugaise ou à un prêteur international ?
La plupart des acheteurs font appel à des banques portugaises, car les prêts hypothécaires sont garantis par des biens immobiliers portugais et libellés en euros. Un courtier spécialisé tel que Inspired Mortgages peut comparer les options disponibles et vous conseiller le prêteur le mieux adapté à votre situation.
9. Dois-je obtenir l’accord pour le prêt hypothécaire avant de faire une offre ?
Oui. Sur le marché actuel de Lagos, les vendeurs prennent plus au sérieux les offres financées lorsque les acheteurs ont une décision claire en principe.
