Le Portugal a introduit une mesure incitative majeure pour les propriétaires résidentiels en 2026, avec un taux d’imposition réduit de 10 % sur les revenus locatifs à long terme, soit une baisse significative par rapport au taux standard de 25 %.

Pour les propriétaires immobiliers de Lagos et de l’Algarve en général, cela crée une opportunité intéressante de réévaluer leur stratégie de location, d’autant plus que la demande d’hébergements de qualité à long terme continue de croître.

Dans ce guide, nous détaillons :

• Le plafond national confirmé de 2 300 € pour les loyers
• Qui peut bénéficier du taux de 10 %
• Ce que cela signifie pour les investisseurs de l’Algarve
• Comment cela se compare à la détention d’un bien immobilier dans une société

Le plafond de loyer mensuel de 2 300 € est désormais une règle nationale

Le gouvernement a officiellement confirmé que :

2 300 € par mois est la valeur de référence nationale fixe pour 2026

Cela signifie que :

• Elle s’applique à l’ensemble du Portugal
• Elle n’est pas liée à la municipalité
• Elle ne dépend pas du type de bien immobilier

Pour les propriétaires immobiliers de Lagos, cela apporte clarté et prévisibilité, vous n’avez plus besoin de calculer différents seuils pour différentes zones.

Si vos revenus locatifs à long terme restent dans cette limite et répondent aux critères légaux, vous pouvez bénéficier du taux réduit de 10 % de l’IRS.

Explication du nouveau taux de 10 % de l’IRS

À compter du 1er janvier 2026, les revenus locatifs résidentiels peuvent être imposés à 10 % au lieu de 25 %.

Cela s’applique :

• Dans votre modèle 3 annuel de l’IRS
• Via l’annexe F, tableau 4.2

Il est important de noter que

cela ne change pas la manière dont les reçus de loyer sont émis

ils doivent toujours être émis sans retenue à la source, comme auparavant.

Qui peut bénéficier du taux d’imposition de 10 % ?

Pour en bénéficier, toutes les conditions suivantes doivent être remplies

• Le propriétaire doit être une personne physique (et non une société)
• Les revenus doivent être déclarés dans l’annexe F, tableau 4.2
• Le contrat doit être enregistré auprès de l’administration fiscale portugaise (AT)
• Le bien immobilier est destiné à un usage résidentiel permanent.
• Le loyer mensuel ne dépasse pas 2 300 €.
• Le contrat est conforme à la NRAU – Loi n° 6/2006.

Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, le taux réduit ne peut être appliqué.

Qu’en est-il des biens immobiliers détenus par une société ?

Pour les propriétaires qui détiennent des biens immobiliers dans le cadre d’une structure sociétaire :

• Le taux IRS de 10 % ne s’applique pas
• Toutefois, il peut y avoir une réduction de 50 % de l’IRC sur les revenus locatifs résidentiels éligibles

Cela signifie que les investisseurs doivent examiner :

• La propriété personnelle par rapport à la propriété d’entreprise
• La stratégie à long terme par rapport à la stratégie à court terme
• Le rendement net après impôt

C’est un sujet dont de nombreux propriétaires de l’Algarve discutent actuellement avec des spécialistes locaux, notamment des agences établies telles que B&P Real Estate et des fiscalistes locaux tels que Inspired Accounting.

Pourquoi cela est-il important pour les propriétaires immobiliers de Lagos ?

Lagos occupe une position unique.

Nous constatons :

• Une forte demande de la part des nomades numériques et des familles qui déménagent
• Des professionnels à la recherche de contrats de 12 mois ou plus
• Une pénurie de biens immobiliers de haute qualité à louer à long terme

Lagos Long Lets se concentre déjà sur ce segment, et le nouveau cadre fiscal rend ce modèle encore plus attractif pour les propriétaires privés.

Pour de nombreux propriétaires, la question clé est désormais la suivante :

Dois-je passer de la location à court terme à la location à long terme ?

Avec :

• Une fiscalité réduite
• Des revenus stables
• Des coûts opérationnels réduits
• Moins de pression réglementaire

Exemple de scénario – Appartement à Lagos

Prenons un bien immobilier typique à Lagos :

• Loyer mensuel : 2 000 €
• Revenu annuel : 24 000

Ancien système (25 % d’IRS) :

Impôt = 6 000

Nouveau système (10 % d’IRS) :

Impôt = 2 400 €

Économie annuelle : 3 600 €

Il s’agit d’une augmentation substantielle du rendement net.

La conformité est désormais plus importante que jamais

Pour bénéficier du taux réduit, votre contrat doit être :

• Correctement structuré
• Dûment enregistré
• Entièrement conforme aux règles de la NRAU

C’est là qu’il devient essentiel de travailler avec des professionnels locaux expérimentés, que ce soit pour la recherche de biens immobiliers, la mise en place de locataires ou la gestion locative.

La location à long terme est-elle désormais la meilleure stratégie en Algarve ?

Il n’y a pas de réponse unique.

Les locations à court terme peuvent encore être plus performantes dans les cas suivants :

• Emplacements estivaux de premier choix
• Villas de luxe haut de gamme
• Propriété axée sur le style de vie

Vous envisagez de louer votre propriété à Lagos ?

Si vous envisagez :

• Passer d’une location à court terme à une location à long terme
• Acheter un bien immobilier à Lagos à des fins d’investissement
• Restructurer la propriété pour optimiser la fiscalité

Notre équipe peut vous aider à :

• Comprendre votre éligibilité
• Prévoir votre rendement net
• Identifier la stratégie de location adaptée à votre propriété

Conclusion

Le plafond national de loyer de 2 300 € et le nouveau taux d’imposition de 10 % représentent l’un des changements fiscaux les plus favorables aux propriétaires que le Portugal ait introduits ces dernières années.

Pour les propriétaires immobiliers de Lagos, c’est un signal clair : la location à long terme n’est plus seulement une « option sûre », c’est désormais une stratégie d’investissement très avantageuse sur le plan fiscal.

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• Les opportunités d’investissement immobilier
• La demande de locataires à long terme à Lagos

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